Le code civil, dans son article 544 nous énonce que « la propriété est le droit de jouir et de disposer de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois et les règlements ».
En effet, il existe :
Ceux-ci peuvent venir limiter cette liberté d’action que possède un propriétaire sur son bien.
Ainsi, sur le plan juridique, les possibilités d’action sur un bien, opposées aux contraintes, constituent une mécanique contradictoire qui sera plus ou moins favorable dans le cadre de la détermination de la valeur.
Pour les biens d’habitation, le facteur de l’occupation revêt une importance cruciale dans la détermination de la valeur vénale. En effet, il importe à l’expert immobilier d’apprécier la situation juridique du bien et de mesurer les effets en découlant sur la disponibilité du bien. Il est d’usage qu’une maison occupée voit sa valeur être inférieure à une maison dite libre d’occupation, c’est-à-dire occupée par son propriétaire. La raison est que l’occupation grève le droit de propriété qui se veut par nature absolu.
La différence de valeur entre un bien libre et un bien occupé demande un travail poussé de la part de l’expert puisqu’il se doit d’analyser les conditions de l’occupation (type de bail, type d’occupant), le régime de l’occupation (loyer libre, loyer réglementé…), l’étendue des droits des occupants et clauses du bail, la possibilité ou non pour le propriétaire de faire valoir ses droits de reprise sur le logement, …
La réglementation d’urbanisme et les différentes servitudes peuvent également avoir un impact considérable sur la valeur d’une maison.
L’expert immobilier doit analyser les possibilités ou non de construire sur la zone en question, les caractéristiques urbaines, architecturales, environnementales et paysagères qui peuvent être prescrites par la collectivité, la nature de l’occupation des sols autorisée, les charges afférentes au terrain en cas de servitudes, etc.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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