Les maisons se positionnent sur un marché moins actif que celui des appartements, notamment dans les secteurs tendus. En effet, les constructions de maisons peuvent être à l’initiative de particulier et non, comme pour les appartements compris dans des immeubles à l’initiative de promoteurs ou de constructeurs.
En outre, les incitations fiscales émanant des divers dispositifs d’investissements locatifs ciblent uniquement les appartements. Les promoteurs eux, proposent moins de maisons individuelles en raison des besoins des investisseurs.
Ainsi, les critères économiques pour la valorisation d’une maison sont orientés par le revenu des ménages, les coûts de construction variant selon les secteurs géographiques et la qualité du bâti. L’expert doit également croiser les données économiques et socio-économiques avec l’environnement du bien, notamment s’il s’agit d’un bassin de vie et un pôle d’emploi important, s’il s’agit d’un secteur touristique, l’âge de la population et l’accès aux diverses commodités. Enfin, en tant qu’économiste, l’expert doit appréhender les conséquences des politiques d’aide au logement mises en œuvre, analyser les autres formes de placement au regard de la protection du capital face à l’inflation et également les perspectives de plus-values.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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