Les maisons sont les propriétés d’habitats individuelles, à l’opposé des appartements compris dans des immeubles de rapport qui abritent eux, plusieurs lots ou plusieurs unités distinctes de locaux.
Les maisons sont caractérisées le plus souvent par une partie bâtie, plus ou moins développée en hauteur et d’une partie non bâtie, représentant le terrain :
Ainsi, l’expert immobilier, après avoir appréhender les contours de la situation liée à l’environnement du bien, pourra dégager un premier intervalle de valeur.
Parmi la multitude de facteurs de valorisation afin de déterminer la valeur vénale d’une maison, il est tenu compte, par l’expert immobilier, des qualités physiques de celle-ci. L’appréciation est objective et est fonction des qualités intrinsèques du bien.
Le travail de l’expert prendra tout son sens dans l’articulation du critère lié à l’environnement du bien et des autres critères, à savoir les critères juridiques du bien.
L’expert doit également croiser les données économiques de marché et socio-économiques avec l’environnement du bien afin de parvenir à la détermination de la valeur vénale d’une maison.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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