L’emplacement d’un bien est son critère le plus important. Le marché auquel appartient le bien est conditionné par son emplacement. Au sein d’une même commune, les prix peuvent varier considérablement de rue en rue. Fait plus marquant dans les grandes villes, le marché, en fonction de votre localisation, fixe une fourchette de prix. Fixer un prix en-dessous serait une opération perdante et le fixer au dessus du marché écartait les acquéreurs potentiels.
La plupart des appartements se trouvent en ville. Cela signifie que le bien est inscrit dans un environnement propice à son usage. Un logement se trouvant dans une zone qui n’est pas propice à l’usage d’habitation voit sa valeur grandement diminuée. La zone en question peut être la source de nuisance ou le résultat d’incommodités. Cela peut se traduire par la proximité d’un aéroport, de grands axes routiers / ferroviaires ou une mauvaise localisation par rapport à la typologie du bien.
Pour les appartements en ville, l’accès et la desserte sera un argument de taille. Un appartement en ville proche d’un arrêt de plusieurs lignes de transports se verra plus attractif que le même appartement en bout de ligne. La proximité des commerces, des établissements scolaires, hôpitaux et services peut venir conforter la situation du bien. Bien évidemment, les villes seront moins impactées par ces critères de proximité.
L’expert veille aussi à bien analyser les bâtiment environnants proches, leurs états, leurs emprises et leurs présences. En appartement, la vue et la terrasse sont des atouts majeurs. Le marché permet également de situer votre bien en fonction des atouts. Si l’appartement possède une grande terrasse orientée sud et que les autres biens semblables disponibles sur le marché n’ont pas de terrasse, cette dernière sera un argument de taille et un vrai plus face aux acquéreurs potentiels.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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