Les critères physiques pour valoriser un appartement regroupent l’état général du bien ainsi que ses qualités architecturales et ses qualités constructives. L’expert immobilier se veut d’être rigoureux et minutieux lors de l’analyse de ces divers critères.
Pour un appartement, il advient d’analyser également les facteurs physiques de l’immeuble. L’état général de l’immeuble est la première chose que toute personne intéressée par l’appartement va regarder. Certains vieux immeubles tirent leur charmes des matériaux anciens et de leur style typique. Pour des immeubles plus récents, c’est la qualité architecturale et la qualité des matériaux qui va jouer. Il sera toujours plus simple de vendre un appartement dans un immeuble avec une façade bien entretenue. La plupart des appartements étant en copropriété, c’est à cette dernière de s’occuper de l’entretien général. La vétusté peut avoir une grande incidence sur la valeur d’un bien. Cela fait considérablement baisser la valeur et écarte des acquéreurs potentiels.
Un facteur de taille est le dimensionnement de l’appartement, comprenant la superficie et la hauteur. La distribution y est très importante, un bon agencement des pièces permet aux personnes, à la lumière et à l’air de bien circuler. Ensuite l’expert appréciera les équipements, ces derniers devenant rapidement vétustes, ils ne joueront un rôle s’ils ne sont pas récents et pas entretenus.
Pour terminer, certains appartements bénéficient de particularités intéressantes en fonction des marchés. Par exemple, un grand balcon avec une vue dégagée constitue un réel atout pour appartement. Pour certains, ces particularités leur donne toute leur attractivité.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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