Certaines situations juridiques peuvent avoir une grande incidence sur la valeur d’un bien.
Les servitudes, définies par les lois ou par des dispositions contractuelles, qu’elles soient publiques ou privées, peuvent impacter la valeur vénale du bien. Pour un appartement, il sera plus rare d’en rencontrer mais ces servitudes seront souvent plus contraignantes (droit de jour et de vue; droit de passage; immeuble classé).
Le facteur juridique déterminant est l’état d’occupation du bien. Un appartement occupé, donc en location peut perdre de sa valeur. Or un bien libre, soit vacant, soit occupé par son propriétaire, est plus intéressant car personne ne grève le bien du droit de jouir de la propriété. L’expert prendra le temps d’analyser le bail en cours, le cas échéant. En fonction du type de bail, le plafonnement du loyer, de la durée et de ses modalités, le bien peut subir une dépréciation sur sa valeur.
Suite à une modification de l’état du bien, telle une indivision, la valeur du bien peut également être fortement impactée. L’expert se doit d’apprécier les facteurs juridiques en fonction du marché immobilier local et compte tenu des circonstances de l’habitation.
Chacun de ces facteurs ont une certaine incidence, ils constituent des limitations à la propriété. Les droits grevés sur un bien peuvent être considérés comme contraignant ou gratifiant. L’expert veillera à analyser les facteurs juridiques minutieusement car chacun de ces facteurs ont une importance.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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