La valeur d’un appartement dépend du nombre d’acquéreurs potentiels qu’il peut susciter, en fonction de son utilité ou de son revenu. Le marché de l’appartement varie énormément en fonction de la localisation, mais en règle générale, ce marché est très actif. L’offre y est très présente et soutenue, les appartements profitent également d’un turnover beaucoup plus conséquent.
La croissance économique est étroitement liée à l’évolution du marché immobilier. Par exemple, l’accroissement de la population ou la création de nouveaux emplois sont des facteurs faisant progresser l’offre et la demande immobilière. Les grands projets d’urbanisation ou de rénovation dans les villes ont également un impact sur la valorisation des immeubles environnants. A l’inverse, les villes où l’activité économique est en baisse ou que la population diminue, les prix de l’immobilier risquent fortement de chuter.
Les dispositifs fiscaux sont nombreux concernant les investissements locatifs pour les appartements. Dans les villes, plusieurs systèmes sont mis en place pour permettre une évolution constante de l’offre en récompensant les investisseurs. Il permet, entre autres, à l’état de placer des mesures de protection pour le locataire au travers de loyers plafonnés.
L’expert immobilier a pour rôle d’analyser ces informations économiques et de les croiser avec les facteurs juridiques, environnementaux et physiques. En croisant ces informations, l’expert sera apte à vous conseiller sur des futures actions à entreprendre pour au mieux valoriser votre patrimoine.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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