Un appartement est une unité d’habitation compris dans un immeuble, souvent soumis au régime de la copropriété. Ce régime juridique permet de gérer la répartition de la propriété d’un immeuble en plusieurs lots. Quelque soit la copropriété, elle comporte toujours deux éléments juridiquement inséparables : les parties privatives (lots) et la quote-part, définie par les tantièmes des parties communes. Ce système concerne plus de 9,7 millions de logements en France, soit 28% du parc immobilier national. Les copropriétés se trouvent essentiellement dans les villes, avec presque un tier se situant dans Paris.
En France, les appartements sont classifiés par le nombre de pièces principales, où celles accessoires ne sont pas comptabilisées, telles la salle de bains ou les toilettes. Le plus petit appartement est le studio, d’une superficie allant de 9 à 30 m2 et composé d’une pièce principale et d’une salle d’eau. Le T1 a une pièce supplémentaire qui se traduit par une cuisine séparée. Il se décline également en T1 Bis, où le salon et la cuisine forment une grande pièce avec une chambre séparée. Par après, ils se classifient en suite logique, où une pièce s’ajoute : T2, T3,…
Les notions de duplex et triplex se réfèrent à des appartements avec un escalier intérieur et avec, respectivement, un et deux étages. A l’inverse, un souplex se caractérise par un sous-sol aménagé.
Pour apprécier la valeur vénale d’un appartement, plusieurs thème doivent être étudiés par l’expert.
Le critère de valorisation d’un appartement sera d’abord fonction de son emplacement. En effet, au sein d’une même commune, les prix peuvent varier considérablement de rue en rue. Il conviendra alors à l’expert d’appréhender la multitude de critères liée à son environnement.
L’expert immobilier se doit d’être rigoureux et appliqué lors de l’analyse de ces divers facteurs puisqu’ils auront une incidence indéniable sur la valeur vénale de l’appartement.
Qu’il s’agisse de son mode de détention, de son régime juridique, de sa mise à bail ou encore de certaines contraintes urbanistiques, l’expert doit appréhender l’ensemble de ces critères pouvant avoir une incidence sur la valeur d’un bien.
Le marché immobilier de l’appartement un très actif, notamment dans les grandes agglomérations. L’expert doit cependant analyser l’ensemble des données économiques locales afin d’appréhender pleinement la valeur de l’appartement à expertiser.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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