L’immobilier résidentiel regroupe l’immobilier destiné à l’habitation et concerne aussi bien les résidences principales que secondaires. On distingue deux catégories : les appartements et les maisons. En 2019, le marché résidentiel a atteint un record de plus de 1 million de ventes. La politique des banques et de l’état voulant garder des taux très bas conforte les acheteurs et facilite l’accès au logement.
Les critères de valorisation d’une maison se déclinent sous quatre facteurs : environnementaux, physiques, juridiques et économiques. Les critères environnementaux et physiques permettent de dégager une fourchette de prix dans lequel la maison se situe. Ensuite les critères juridiques et économiques permettent de déterminer la valeur vénale du bien.
Les appartements sont principalement implantés dans les villes. La plupart de ces appartement se trouvent sous le régime juridique de la copropriété. Les critères d’analyse sont les mêmes que pour les maisons. Cependant, dans les grandes villes, le facteur environnemental peut avoir une plus grande incidence sur la valeur vénale, les prix variant considérablement de rue en rue.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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