L’immobilier de bureaux se renouvelle constamment. Les espaces de travail partagés deviennent de plus en plus courants sur le marché. Les investisseurs se font de plus en plus nombreux dans ce secteur, ils représentent la majeure partie des investissements dans l’immobilier d’entreprise.
Le critère principal est l’emplacement. A ceci se rattache une série d’autres critères importants tels le desserte de transports, la superficie, l’équipement et l’aménagement des espaces intérieurs. L’arrivée des espaces ouverts plus modulables vient faire de l’ombre aux bureaux “plus anciens”, classiques, ce marché évoluant très vite, les espaces de travail se retrouvent rapidement dépassés par le temps en termes de distribution. Ces nouveaux espaces offrent une qualité de vie au travail optimale. Certains sont équipés de salles de repos, salles de sport et même des salles de jeux.
L’île-de-France est le premier marché européen continental dans ce secteur. La demande y est constante mais le marché se positionne en sous-offre.
Le valeur verte des bureaux et les labels énergétiques sont les proies des investisseurs. Ces bureaux attirent de plus en plus. En plus de profiter d’une image de marque “verte”, ces bureaux permettent des économies de charges et de loyers. Pour les investisseurs, ces bâtiments verts sont synonymes de rentabilité et d’attractivité. Du côté des salariés, le bien-être dans ces bureaux accroît la productivité.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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