L’immobilier d’entreprise regroupe trois catégories : les bureaux, les industries et les entrepôts. Pour l’immobilier d’entreprises, les occupants sont principalement locataires et soumis à un bail commercial. On distingue donc deux marchés au sein de celui-ci : le marché des locataires et celui des propriétaires investisseurs. C’est un marché qui attire de nombreux investisseurs nationaux et internationaux.
L’immobilier d’entreprise en France est très dynamique mais exigeant. Du côté des propriétaires, les demandes des entreprises changeantes forcent ces premiers à s’adapter à la situation. Les évolutions font que les immeubles récents deviennent vite inadéquats aux demandes des entreprises. Etant donné que ce marché se compose de deux dimensions bailleur/preneur, les deux se doivent d’être en adéquation.
Les entreprises florissantes peuvent s’offrir un immobilier adéquat et se localiser dans les zones stratégiques. La dorsale Marseille-Lyon-Paris-Lille constitue un axe fort pour les entreprises, sa desserte y est idéale. Que ce soit des bureaux, des industries ou des entrepôts, cet axe en recueille une très forte concentration. Les places se font donc de plus en plus rares et les prix ne font qu’augmenter.
Semblable aux espaces de coworking, les entrepôts commencent également à se voir partagés. Les commerçants préfèrent se concentrer dans de grands bâtiments pour voir leurs charges diminuer. Du côté du e-commerce, les entrepôts prennent une autre dimension, jusqu’à atteindre des hectares de superficie. Cela permet, entre autres, de proposer un service très rapide et diversifié.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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