D’après une enquête consommateurs de 2013, les centres commerciaux seraient le deuxième lieu favori des consommateurs français. Cet engouement pour les centres commerciaux provient notamment des commodités présentes autour du centre commercial. En effet, les centres commerciaux disposent le plus souvent d’un vaste parking de stationnement gratuit, sont implantés sur des axes passants et faciles d’accès avec notamment des transports en commun à proximité. Il s’agit aussi de vaste lieu sécurisé et éclairé de manière à mettre chaque boutique et article en valeur.
L’évaluation des boutiques comprises dans un centre commercial s’effectue de manière générale par la méthode par capitalisation des revenus, à partir des loyers effectifs (ou théoriques) et par l’application d’un taux de capitalisation. Le taux de capitalisation employé variant selon les critères classiques, à savoir : l’environnement général du bien, les contraintes juridiques pouvant résulter du bail ainsi que la bonne tenue du marché immobilier pour cette typologie d’actifs.
L’expert devra étudier rigoureusement certains critères propres à ce type d’actifs, notamment :
Les surfaces retenues pour les centres commerciaux sont les surfaces GLA (gross leasable area) correspondant à la surface de plancher d’un local commercial, augmentée des auvents, paliers extérieurs, gaines techniques. Il est fait déduction des voies de dessertes et de circulations communes aux différents lots ainsi qu’à l’emprise des trémies d’escalier et d’ascenseur.
A cette surface GLA, les coefficients de pondération résultants de La Charte de l’expertise en évaluation immobilière sont également appliqués.
La détermination de la valeur des centres commerciaux est assez complexe puisque de nombreux paramètres sont à prendre en compte. En outre, les transactions sont assez rares, leur valorisation par comparaison directe étant alors délicate. Les experts LAMY Évaluation sont à votre écoute pour valoriser cette typologie d’actifs assez particulière.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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