Les facteurs dits « physiques », tenant compte des spécifiés du local à expertiser permettent d’ajuster la valeur.
L’aspect physique du bien est apprécié en fonction de ses caractéristiques ainsi que de son état. Les surfaces sont également à prendre en compte en fonction de leur utilité.
L’expert devra rigoureusement analyser les qualités intrinsèques de la boutique compte tenu de son état d’entretien, ou de sa vétusté, de sa conformité aux normes en matière d’hygiène et d’accessibilité. La distribution interne du local est également prise en compte puisqu’elle permettra l’accueil du public mais aussi son adaptation à l’activité exercée.
Le linéaire vitrine est également un élément primordial, facteur de valeur. C’est d’ailleurs à partir du linéaire vitrine que sont réalisées les pondérations de surface.
La Charte de l’expertise en évaluation immobilière intègre une grille unique de pondération des surfaces commerciales, applicable depuis le 1er juillet 2015. Cette grille de pondération reflète les réalités économiques d’aujourd’hui. Il s’agit toutefois de recommandations, la configuration des locaux et l’appréciation de l’expert restant primordiales.
Le principe de pondération consiste à ramener les différentes catégories de surfaces réelles, selon leur intérêt, à une surface courante permettant de comparer des actifs immobiliers difficilement comparables entre eux.
A titre d’exemple, pour une boutique située en angle de rues, la zone d’angle sera pondérée de 1,10 à 1,30 m² (soit pour une surface de 15 m², une surface pondérée retenue de 19,50 m²). Une zone de vente en sous-sol, accessible depuis la boutique aura, quant à elle, une surface pondérée de 0,30 à 0,40 tenant ainsi compte de son utilité pour la clientèle.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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