Une boutique peut être vendue libre d’occupation. Dans ce cas, sa valorisation ne pose pas de problème. L’expert devra tout de même s’attarder sur la valeur locative libre de la boutique afin d’étudier sa rentabilité potentielle.
Pour une boutique mise à bail, l’expert devra procéder à une analyse approfondie des conditions juridiques du bail liant les parties. En effet, la valeur vénale de la boutique résulte de l’application d’une méthodologie financière tenant compte de la rentabilité, après une analyse rigoureuse et approfondie des diverses clauses du bail et de la valeur locative.
Il est courant qu’une boutique soit mise à bail au travers d’un bail commercial soumis aux dispositions des articles L145-1 et suivants du Code de commerce. Les rapports entre le bailleur et le preneur sont ainsi réglementés en partie, concernant notamment le droit au renouvellement et le plafonnement des loyers. Il est toutefois courant que les clauses du bail dérogent aux usages professionnels et aux textes. Par exemple, un bailleur autorisant à son preneur une sous-location peut ainsi voir sa valeur locative augmenter de 5 à 10 % et ainsi faire augmenter la valeur vénale de la boutique. De même, un bail permettant une destination « tous commerces » verra sa valeur locative s’accroître de 10 %. Il existe en effet de nombreux cas permettant de diminuer ou de faire augmenter la valeur locative de la boutique et par projection sa valeur vénale.
Après avoir strictement interprété les clauses du bail, l’expert devra prendre en compte les divers facteurs juridiques pouvant eux aussi faire évoluer la valeur vénale de la boutique. Il s’agit notamment d’étudier le règlement de copropriété, les règles d’urbanisme en vigueur (les boutiques en centre-ville étant souvent soumises à des dispositions particulières comme un PSMV), les servitudes éventuelles, le respect des normes en matière d’accessibilité…
L’ensemble de ces critères permettra d’affiner la valeur vénale de la boutique. Les critères liés à l’environnement sont également des facteurs essentiels, de même que l’aspect et l’état de la boutique, sans oublier la tenue du marché immobilier résultant d’une étude économique du marché immobilier.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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