L’environnement d’une boutique est très important pour sa valorisation, notamment son implantation. L’expert immobilier analysera l’environnement général de la boutique ainsi que son environnement spécifique.
L’expert immobilier doit apprécier l’environnement de la boutique au travers de la qualité de son l’environnement et ce, en rapport avec l’importance de la localité. Il doit connaître la ville et déterminer si la zone où s’implante la boutique est favorable ou non aux activités commerciales. En effet, l’emplacement de la boutique constitue un critère de valorisation relativement important. Parfois, seul l’emplacement est recherché et les autres critères ne sont pas pris en compte par l’acquéreur.
Chaque rue d’un centre-ville a une commercialité qui lui est propre. L’expert devra alors juger de la qualité de l’implantation de la boutique afin de pouvoir établir au plus juste sa valeur.
Ainsi, pour une boutique située dans l’une des rues principales du centre-ville, dans un secteur piéton où seront regroupés de nombreux commerces permettant de bénéficier de flux de clientèle important se verra attribuer une valeur haute, la boutique étant implantée dans un « emplacement prime ».
Au contraire, une boutique avec peu de visibilité, un trottoir étroit ne permettant pas le passage de nombreux clients, se plaçant à une extrémité d’une rue commerçante ou se plaçant dans une rue adjacente verra sa valeur diminuer par rapport à un emplacement prime.
L’analyse de l’expert immobilier permettra alors de dégager un premier intervalle de valeur grâce au critère de valorisation qu’est l’environnement et ses divers composants. Toutefois, il ne s’agit pas du seul critère devant être pris en compte puisque les contraintes juridiques et économiques, l’aspect physique du bien contribuent également à la détermination de la valeur vénale et de la valeur locative des boutiques.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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