L’attractivité des murs de boutiques et locaux commerciaux est toujours effective. Les acquéreurs potentiels de ce type d’actif sont les investisseurs non commerçants mais également les locataires en place.
Les investisseurs vont s’intéresser principalement au rendement actuel et potentiel. Le niveau de rendement sera alors conditionné par des critères économiques classiques, à savoir : la conjoncture économique générale, le niveau de l’activité économique générale et sectorielle, l’évolution des prix, les dispositions applicables en matière de loyers, le choix qu’ils auront avec d’autres formes de placement, les perspectives de plus-value…
Le locataire occupant lui recherchera une sécurité au regard de sa précédente situation locative et de sa perspective d’améliorer le rendement dans le cas où il viendrait à céder les murs et son fonds de commerce dans le même temps.
De nos jours, on assiste à un phénomène de désertification des centres-villes de petites communes au profit d’implantation dans des centres commerciaux ou en périphérie. Dans les grandes métropoles, les centres-villes bénéficient d’une vaste zone de chalandise, attirant à la fois les populations locales et les plus éloignées. Les valeurs sont ainsi maintenues dans une fourchette haute, le risque d’investissement y est moindre.
En revanche, dans les centres des villes moyennes l’offre commercial n’y est souvent pas suffisamment étoffée pour générer une attractivité. La population locale, pour laquelle la voiture est largement utilisée, s’oriente plus volontiers vers les zones périphériques et/ou les grandes villes, ne permettant pas aux valeurs de se situer dans une fourchette haute.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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