Une boutique est placée dans un local commercial. Tout comme d’autres biens, plusieurs critères doivent être pris en compte pour sa valorisation.
L’évaluation des boutiques résulte notamment d’une analyse financière de rentabilité. Pour se faire, l’expert immobilier doit rigoureusement étudier chaque clause du bail liant le propriétaire bailleur à son preneur.
L’environnement de la boutique est un facteur essentiel à sa valorisation. En effet, les boutiques tirent notamment leur valeur de leur position en rez-de-chaussée en raison de leur achalandage et ce, dans une commune possédant un certain dynamisme.
Les facteurs dits « physiques », tenant compte des spécifiés du local à expertiser permettent d’ajuster la valeur.
L’aspect physique du bien est apprécié en fonction de son aspect ainsi que de son état. Les surfaces sont également à prendre en compte en fonction de leur utilité.
La France se place sur un marché attractif pour les boutiques et accueille, chaque année, de nouvelles enseignes. L’attractivité des murs de boutiques et locaux commerciaux est toujours effective. Les acquéreurs potentiels de ce type d’actif sont les investisseurs non commerçants mais également les locataires en place.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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