L’estimation de biens de prestige et des châteaux, présentant des caractéristiques et des prestations différentes de celles habituellement rencontrées pour des biens traditionnels et faisant l’objet d’un marché spécifique, voient leur valorisation dépendre de facteurs directement rattachés à leur catégorie en comparaison à des biens de même type, souvent rares sur le marché. En effet, l’immobilier de châteaux forment un marché à part entière et restreint. Des nos jours, ce sont environ 500 à 1000 châteaux qui sont sur le marché.
Afin de valoriser un château, la méthode la plus pertinente semble être celle par comparaison directe. Toutefois, il ne sera pas forcément utilisé l’unité de mesure pour parvenir à déterminer la valeur d’un château mais plutôt l’identité à une catégorie.
Les châteaux doivent répondre à des critères de valorisation bien différents des autres actifs résidentiels rencontrés. A titre d’exemple, les acquéreurs de châteaux recherchent souvent la signature d’un architecte ou d’un décorateur reconnu, de même l’historique de l’appartenance du château peut avoir une influence considérable sur sa valeur, à condition que le bâti d’origine n’ait pas été dénaturé par des restructurations d’époques très différentes.
Les acquéreurs recherchent également des propriétés sur lesquelles des dépendances sont bâties afin d’y accueillir amis ou gardien. L’accès et les circulations indépendantes sont également source de valeur, permettant au personnel de maison de ne pas perturber la tranquillité des propriétaires. Effectivement, le critère essentiel pour des acquéreurs de ce type de bien est la tranquillité, la paisibilité et le calme absolu. Le château devra avoir, à minima, 5 hectares de terrain pour satisfaire ses propriétaires.
L’aspect physique du bien est également important et déroge aussi à l’application classique des critères de valorisation en matière résidentielle. En effet, ravaler la façade d’une maison individuelle n’aura pas le même coût que de ravaler la façade d’un château du XVème siècle. Ainsi un défaut d’entretien prolongé peut être rédhibitoire et le château subira une décote bien plus forte que son coût réel de remise en état.
Le marché des châteaux est un marché atypique, de niche et non uniforme. Il répond à des critères de valorisation particuliers par rapport à de l’habitation classique. Leur valorisation est par conséquent complexe et doit être menée par un véritable connaisseur en la matière.
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Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
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