Les critères d’analyse d’un immeuble sont variés. L’environnement est le critère principal, l’emplacement d’un immeuble est ce qui vient influencer le plus sa valeur. Par après, ce sont les qualités physiques du bien qui vont avoir un impact. Cela représente les qualités constructives et architecturales mais également le standing. Ce dernier se définit par la qualité du niveau de vie et les équipements que possède le bien. Ensuite les dimensions juridique et économique peuvent venir valoriser ou déprécier la valeur. L’enjeu économique peut être de grande taille en fonction de la conjoncture mise en place. Les qualités d’un expert immobilier résident dans la juste appréciation de ces divers facteurs.
L’immobilier résidentiel est un marché très dynamique atteignant des records en 2019. Il concerne tous les immeubles à usage d’habitation : appartements et maisons. Ce dynamisme est, entre autres, stimulé par les établissements financiers et l’état. Par exemple, le prêt à taux zéro permet aux primo-accédants à faible et moyen revenu de se loger dans les zones tendues.
L’expertise se veut de plus en plus nécessaire dans ce secteur. En effet, le vendeur ayant fait expertiser son bien peut se placer judicieusement sur le marché et éviter ainsi de le laisser traîner sur le marché avant qu’il perde toute crédibilité. Du côté de l’acheteur, une expertise le confortera dans son choix et il bénéficiera d’un rapport qualitatif, faisant état du bien. Il sera en mesure de savoir quels seront les éventuels travaux de rénovation ou d’amélioration à entreprendre.
L’immobilier commercial se décline en fonction de la taille et de la nature du commerce. Ceux de grandes tailles correspondent à des centres commerciaux, souvent excentrés. A l’inverse, les boutiques se caractérisent pour leur emplacement en ville et leur taille plus petite.
L’immobilier d’entreprise correspond à un très gros marché comprenant les entrepôts, les bureaux et les locaux industriels. C’est un marché exigeant et qui requiert un renouvellement constant des infrastructures. Par exemple, les bureaux ont le besoin d’être rénovés et / ou réaménagés régulièrement pour convenir aux demandes.
Les locaux monovalents sont particuliers car ils correspondent à des locaux qui n’ont qu’une unique utilisation, où des travaux d’aménagements seraient trop coûteux pour en changer la destination.
Les critères de valorisation de terrains agricoles sont l’emplacement, les facteurs physiques et les facteurs juridiques. Les facteurs physiques correspondent aux possibilités culturales.
Les châteaux correspondent à un marché de niche. Les châteaux qui attirent aujourd’hui ont le plus souvent une grande valeur historique accompagné d’un cadre idyllique et calme.
Le marché de parkings est un marché qui se trouve essentiellement en ville. Pour ce type d’actif, l’emplacement est le facteur déterminant de sa valeur.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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