L’expertise de valeur vénale immobilière est avant tout une expertise neutre et indépendante. Les intérêts financiers de l’expert évaluateur ne peuvent, en effet, pas entrer en conflit avec le résultat de l’évaluation.
L’expert évaluateur est, ainsi, un professionnel indépendant des acteurs de l’immobilier (agences notamment), des banques et des assurances. Il intervient pour le compte de particuliers, d’entreprises et collectivités, afin d’évaluer le juste prix d’un bien immobilier (maisons, immeubles, bureaux, locaux d’activité, etc.) à un instant T et dans des conditions normales de libre marché. Son objectif est de répondre à une question simple : combien vaut cet actif immobilier ? C’est à dire quel serait le juste prix sur lequel s’accorderait un vendeur et un acheteur ?
L’expertise de valeur vénale immobilière est une démarche méconnue. Pourtant, on peut tous en avoir besoin à un moment de sa vie personnelle (problématiques familiales ou fiscales) ou professionnelle (problématiques comptables, par exemple).Vous découvrirez dans cette page en quoi consiste une expertise de valeur vénale immobilière au travers de plusieurs notions (critères d’évaluation, méthodes de valorisation, rôle de l’expert évaluateur, etc.).
Le choix de l’expert immobilier se fait souvent sur l’honoraire pratiqué (recherche du moins disant) mais cette seule appréciation est piégeuse. En effet, les qualités de l’expert (compétence, expérience), sa déontologie (indépendance de point de vue, aucun intérêt financier lié à l’actif valorisé) et encore son appartenance à une organisme reconnu comptent également. Il est ainsi conseillé de recourir au service d’un expert selon le meilleur rapport entre la qualité de la prestation et le prix pratiqué. La difficulté est que ce rapport peut varier d’un objectif à un à autre.
Ainsi certifier la valeur d’un actif pour un tiers (une banque par exemple) n’est pas la même démarche que de disposer d’une valorisation pour une simple aide à la décision (négocier le prix de vente pour positionner son offre d’achat).
En matière d’expertise immobilière, les professionnels peuvent choisir de se rattacher à un organisme professionnels. Voici les principaux :
L’expertise immobilière vise à trouver un juste prix. Pour cela, l’expertise repose sur des critères portant sur le bien et son environnement. Elle suppose donc de vérifier des données recueillies après une visite sur site. Mais l’expert étudie également les documents qu’il a recueilli des différentes parties prenantes (le propriétaire, le locataire). Par exemple, il peut s’agir de l’analyse du titre de propriété, contrat de location si le logement est loué et du règlement de copropriété. L’expert immobilier complète son évaluation par une étude juridique avec notamment l’étude des documents cadastraux et l’étude urbanistique affectant le bien immobilier.
En bref : l’estimation de valeur prend en compte les différentes caractéristiques du bien (qualité technique, superficie, contraintes juridiques, etc.) et l’état du marché local, selon plusieurs méthodes possibles (évaluation par comparaison, par capitalisation, etc.). Les critères d’évaluation sont plus ou moins objectifs. II n’y a pas que le nombre de mètres carrés qui compte ! L’emplacement est tout autant essentiel, mais l’agencement des pièces, l’ensoleillement, les possibilités de stationnement (…) le sont aussi.
Les différentes méthodes d’évaluation en matière d’estimation immobilière et foncière sont mentionnées dans la Charte de l’Expertise en Évaluation Immobilière (5ème édition de 2017) ainsi que par les normes d’expertise immobilière en Europe (Red Book by RICS, Bleu Book by TEGOVA). L’expert évaluateur peut néanmoins choisir librement le principes et méthodes selon le contexte du requérant et son adéquation avec les conclusions qu’il doit produire.
Après visite sur site et récolte des informations utiles à l’expertise (constatations et appréciation portant sur le bâtiment,son environnement, ses qualités, sa situation administrative et juridique), l’expert utilise les méthodes d’évaluation.
La plus courante est la méthode par comparaison directe qui consiste à comparer le bien estimé à ceux qui, dans les bases de références de l’expert, présentent des caractéristiques identiques.
Il y a aussi la méthode par le revenu (autrement appelée par capitalisation). Elle s’appuie sur les flux financiers de l’actif (loyer réel ou théorique) et les rendements que ces derniers représentent.
La méthode DCF (discounted cash-flow) est une méthode qui vise à anticiper les flux de trésorerie future et la méthode du bilan promoteur est utilisée à des fins prospectives (reconversion de foncier ou immobilier).
Le rapport d’expertise en estimation ou évaluation immobilière (ou foncière lorsqu’il est question d’un terrain) consiste à apprécier la valeur vénale ou locative d’un actif immobilier à un instant T et dans des conditions normales de libre marché.
Il existe plusieurs formes de rapports en fonction des objectifs attendus de l’expertise :
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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