L’expertise de valeur vénale immobilière est avant tout une expertise neutre et indépendante. Les intérêts financiers de l’expert évaluateur ne peuvent, en effet, pas entrer en conflit avec le résultat de l’évaluation.
L’expert évaluateur est, ainsi, un professionnel indépendant des acteurs de l’immobilier (agences notamment), des banques et des assurances. Il intervient pour le compte de particuliers, d’entreprises et collectivités, afin d’évaluer le juste prix d’un bien immobilier (maisons, immeubles, bureaux, locaux d’activité, etc.) à un instant T et dans des conditions normales de libre marché. Son objectif est de répondre à une question simple : combien vaut cet actif immobilier ? C’est à dire quel serait le juste prix sur lequel s’accorderait un vendeur et un acheteur ?
L’expertise de valeur vénale immobilière est une démarche méconnue. Pourtant, on peut tous en avoir besoin à un moment de sa vie personnelle (problématiques familiales ou fiscales) ou professionnelle (problématiques comptables, par exemple).Vous découvrirez dans cette page en quoi consiste une expertise de valeur vénale immobilière au travers de plusieurs notions (critères d’évaluation, méthodes de valorisation, rôle de l’expert évaluateur, etc.).
Le choix de l’expert immobilier se fait souvent sur l’honoraire pratiqué (recherche du moins disant) mais cette seule appréciation est piégeuse. En effet, les qualités de l’expert (compétence, expérience), sa déontologie (indépendance de point de vue, aucun intérêt financier lié à l’actif valorisé) et encore son appartenance à une organisme reconnu comptent également. Il est ainsi conseillé de recourir au service d’un expert selon le meilleur rapport entre la qualité de la prestation et le prix pratiqué. La difficulté est que ce rapport peut varier d’un objectif à un à autre.
Ainsi certifier la valeur d’un actif pour un tiers (une banque par exemple) n’est pas la même démarche que de disposer d’une valorisation pour une simple aide à la décision (négocier le prix de vente pour positionner son offre d’achat).
En matière d’expertise immobilière, les professionnels peuvent choisir de se rattacher à un organisme professionnels. Voici les principaux :
L’expertise immobilière vise à trouver un juste prix. Pour cela, l’expertise repose sur des critères portant sur le bien et son environnement. Elle suppose donc de vérifier des données recueillies après une visite sur site. Mais l’expert étudie également les documents qu’il a recueilli des différentes parties prenantes (le propriétaire, le locataire). Par exemple, il peut s’agir de l’analyse du titre de propriété, contrat de location si le logement est loué et du règlement de copropriété. L’expert immobilier complète son évaluation par une étude juridique avec notamment l’étude des documents cadastraux et l’étude urbanistique affectant le bien immobilier.
En bref : l’estimation de valeur prend en compte les différentes caractéristiques du bien (qualité technique, superficie, contraintes juridiques, etc.) et l’état du marché local, selon plusieurs méthodes possibles (évaluation par comparaison, par capitalisation, etc.). Les critères d’évaluation sont plus ou moins objectifs. II n’y a pas que le nombre de mètres carrés qui compte ! L’emplacement est tout autant essentiel, mais l’agencement des pièces, l’ensoleillement, les possibilités de stationnement (…) le sont aussi.
Les différentes méthodes d’évaluation en matière d’estimation immobilière et foncière sont mentionnées dans la Charte de l’Expertise en Évaluation Immobilière (5ème édition de 2017) ainsi que par les normes d’expertise immobilière en Europe (Red Book by RICS, Bleu Book by TEGOVA). L’expert évaluateur peut néanmoins choisir librement le principes et méthodes selon le contexte du requérant et son adéquation avec les conclusions qu’il doit produire.
Après visite sur site et récolte des informations utiles à l’expertise (constatations et appréciation portant sur le bâtiment,son environnement, ses qualités, sa situation administrative et juridique), l’expert utilise les méthodes d’évaluation.
La plus courante est la méthode par comparaison directe qui consiste à comparer le bien estimé à ceux qui, dans les bases de références de l’expert, présentent des caractéristiques identiques.
Il y a aussi la méthode par le revenu (autrement appelée par capitalisation). Elle s’appuie sur les flux financiers de l’actif (loyer réel ou théorique) et les rendements que ces derniers représentent.
La méthode DCF (discounted cash-flow) est une méthode qui vise à anticiper les flux de trésorerie future et la méthode du bilan promoteur est utilisée à des fins prospectives (reconversion de foncier ou immobilier).
Le rapport d’expertise en estimation ou évaluation immobilière (ou foncière lorsqu’il est question d’un terrain) consiste à apprécier la valeur vénale ou locative d’un actif immobilier à un instant T et dans des conditions normales de libre marché.
Il existe plusieurs formes de rapports en fonction des objectifs attendus de l’expertise :
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Parce qu’il veut se dispenser du concours d’une agence immobilière, le propriétaire désireux de vendre par lui-même un bien immobilier doit remplir certaines conditions. En effet, il se doit d’avoir une connaissance du marché local et de ses spécificités, il doit être capable de remplir la fonction d’un intermédiaire pour vendre dans les meilleures conditions et apporter les informations nécessaires aux acquéreurs potentiels. La vente d’un bien immobilier peut intervenir sans le concours d’un intermédiaire dont les honoraires sont parfois prohibitifs.
Il s’agit pourtant d’être capable de remplir la fonction de ce professionnel de l’immobilier et d’apporter les informations nécessaires aux personnes souhaitant se porter acquéreur. Le coût de cette mission d’expertise est, sommes toutes, dérisoire en comparaison aux honoraires de négociation des agents immobiliers qui atteignent le plus souvent plusieurs dizaines de milliers d’euros. L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise justifiera d’un prix de vente à la juste valeur de marché et permettra au vendeur d’optimiser le délai de mise en vente. Par son formalisme et l’étendue des études qu’il comporte, le rapport d’expertise a un très fort degré d’opposabilité, en ce qu’il met un terme à toute discussion portant sur la valeur. Il est le meilleur support de base à toute négociation. Ce principe est d’autant plus vrai quand les enjeux sont importants (Vente concernant plusieurs biens, bien d’exceptions, …). Un rapport d’expertise rigoureux, une équipe d’experts spécialisés par typologie d’actif et ayant une connaissance pointue des singularités des marchés locaux , une signature reconnue, autant d’éléments indispensables à la vente d’un bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire.
Les investisseurs ne recherchent pas une jouissance personnelle du bien, mais à le mettre à bail. En effet, l’objectif premier de l’investisseur concernant la valeur d’acquisition d’un bien est son retour sur investissement, soit, le revenu brut annuel que va lui procurer la mise à bail de son bien, diminuer bien évidemment des flux financiers sortants.
Ce retour sur investissement doit intégrer certaines caractéristiques propres à l’immeuble, que l’expertise immobilière détaillera de manière précise. En effet, pour optimiser son investissement, l’acquéreur investisseur se penchera alors sur les spécificités de l’immeuble à savoir : sa qualité de construction, son état, sa durée de vie résiduelle dans le but de chiffrer au plus juste les frais et coûts prévisibles qui en découlent.
L’investisseur, avant de prendre toute décision d’acquisition, recherchera à connaître sa plus-value latente, mais également le risque locatif supposé tenant compte du dynamisme ou non du secteur. Il est en effet habituel pour un investisseur de mettre en balance la stabilité probable de la valeur d’acquisition du bien et de la rentabilité immédiate. Pour cela, il doit être pris en compte les éléments juridiques inhérents au bail déterminant d’une part, la durée des engagements des parties et d’autre part, les composants financiers résultant d’une mise à bail.
L’expert immobilier intégrera alors à son étude l’ensemble des flux financiers à l’instant T ainsi que les flux futurs afin de rendre compte de la valeur vénale du bien immobilier par un approche purement financière tenant compte de l’ensemble des éléments de calcul de rentabilité, sur un cycle de vie, correspondant au délai supposé d’autofinancement de l’immeuble. L’expertise immobilière permettra alors de rassurer l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
De par la qualité du signataire du rapport et de l’étendue des études, l’analyse portée sur la valeur du bien n’est pas sujette à caution. Elle a, de par le fait, une grande force probante et une forte opposabilité. Dans un contexte transactionnel, elle détermine ce que doit être le prix de vente du bien et permet au vendeur comme à l’acquéreur de sécuriser leur relation et d’asseoir la vente sur la juste valeur du bien.
La négociation, si elle intervient, est une étape cruciale du processus de vente. Il arrive souvent que les échanges soient infructueux et que cette étape soit rendue insurmontable en raison de divergences concernant la valeur du bien. Le rapport d’expertise, dans un tel contexte, prend alors toute sa dimension et rend compte de son utilité. Il met un terme aux discussions portant sur la valeur et sert de base à la négociation. Il sécurise le vendeur sur son prix de vente et conforte l’acquéreur sur le montant de son offre. Ce principe s’applique à toute négociation et il est d’autant plus vrai lorsque les enjeux ou les écarts de valeur sont importants. L’expertise de valeur vénale est souvent amenée à être une pièce fondamentale dans la constitution de tout projet immobilier.
La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques attachées à chaque bien, ou encore la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur) sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
La tentation est forte pour un propriétaire de croire que cette valeur repose sur une simple valeur moyenne de marché au m2. Les modes constructifs, la localisation, l’environnement, l’exposition, les nuisances éventuelles, la qualité des prestations, autant d’éléments qui ont un impact fort sur la valeur. Il est courant de constater des écarts de valeurs pouvant atteindre 30 à 40% sur deux biens dans un même immeuble mais ayant des caractéristique différentes (étage élevé ou non, exposition, vue…) D’autres éléments peuvent avoir une incidence forte sur la valeur et seul un expert immobilier féru à cet exercice sera capable de les appréhender. En effet, on parlera notamment des hypothèses de création de valeur. Elles impliquent des méthodes de valorisation différentes puisqu’elles reposent sur des projections (bilan promoteur, droits à construire…). La sous évaluation d’un bien immobilier a des conséquences graves sur la vente de celui-ci. Les enjeux sont souvent importants et le manque à gagner peut représenter des sommes très conséquentes. Il paraît donc nécessaire voire indispensable de réaliser une expertise de valeur vénale pour fixer le prix de vente de son bien immobilier. La tentation est grande pour le propriétaire d’un actif immobilier qui souhaite vendre son bien, de fixer sciemment, son prix de vente au-delà de sa valeur de marché. Il est, aujourd’hui, démontré que cette position comporte plus d’effets pervers que d’effets positifs. La crainte de la sous-évaluation, ou la volonté, tout à fait naturelle, de vouloir optimiser le prix de vente conduisent le plus souvent à allonger au-delà du raisonnable le délai de vente.
Un bien à la vente depuis trop longtemps en raison d’un prix en inadéquation avec la position du marché va éveiller la méfiance des acquéreurs potentiels. Le marché immobilier, comme tout marché, s’autorégule et le prix de vente du bien finit par baisser inexorablement. Il est fréquent de constater que des biens immobiliers dont le prix de vente a été surévalué lors de leur mise sur le marché finissent par se vendre en dessous de leur valeur vénale pour palier à la méfiance des acquéreurs potentiels liée au délai de vente.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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