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Comment expertiser un bien immobilier lors d’une succession ?

Les biens immobiliers représentent souvent une partie importante de la succession. Dès lors, il est impératif d’estimer les biens immobiliers présents dans le patrimoine du défunt et de fournir les informations qui s’y portent dans les 6 mois qui suivent le décès. Les informations sur la valeur vénale des biens vont permettre au fisc de calculer les droits de succession dont les héritiers devront s’acquitter. Elles vont aussi faciliter le partage des biens laissés par le défunt à ses successeurs.

Mais dans la pratique, comment se passe l’estimation d’un bien immobilier dans le cadre d’une succession ? Quels sont les principaux enjeux de l’opération ? Quelles sont les méthodes d’évaluation qu’il est possible d’utiliser ? Quels sont les impacts de l’estimation pour les héritiers et pour la succession ? Tour d’horizon sur l’estimation d’un bien immobilier dans le cadre d’une succession.

Cadre juridique régissant l’expertise des biens immobiliers lors d’une succession

Actuellement, la loi n’impose aucun référentiel précis pour estimer la valeur vénale d’un immobilier au cours d’une succession. En principe, les héritiers sont donc libres de fixer eux-mêmes la valeur d’un bien. Néanmoins, cette hypothèse se rencontre rarement puisque la loi oblige de faire appel à un professionnel pour évaluer des biens au cours d’une succession dès lors que le bien en question peut être supérieur ou égal à 5 000 euros.

Dans tous les cas, l’administration fiscale a un droit de regard sur l’évaluation proposée. Si elle estime que cette dernière ne reflète pas la réalité, elle prononcera des pénalités.

L’estimation d’un immeuble au cours de la succession ne permet pas seulement de déterminer la valeur des droits de succession. Elle aidera également les héritiers à déterminer les bénéfices qu’ils peuvent espérer de la vente du bien, à se mettre d’accord sur le partage et le cas échéant, à déterminer la soulte à verser par un héritier à un autre pour acheter la part de ce dernier.

Les différentes méthodes d’expertise que l’on peut utiliser pour évaluer les biens immobiliers dans le cadre d’une succession

L’expertise immobilière dans le cadre d’une succession peut se faire en utilisant plusieurs méthodes.

La méthode par comparaison : évaluation de la valeur du bien par analyse de ventes comparables

Cette méthode est la plus utilisée par l’administration. Elle consiste à réaliser une analyse rigoureuse des prix constatés sur le marché dans le but d’éliminer les valeurs extrêmes et par la suite de déterminer les tendances dominantes du marché.

Dans la pratique, celui chargé de faire l’expertise cherchera des exemples de ventes récentes de biens similaires sur la même zone (idéalement, sur le même quartier ou sur une même aire géographique). Il s’agira par la suite d’identifier les critères intrinsèques des biens ayant influé sur leur prix (surface habitable pour les biens d’habitation, mètre carré pour les terrains, etc.). Cette opération devrait conduire à l’établissement d’un prix unitaire que l’on multipliera par la suite par le nombre de m2 du bien à expertiser.

Plusieurs outils permettent d’obtenir des informations précises sur le prix des transactions immobilières réalisées à proximité d’un bien immobilier :

  • Les bases de données immobilières du notariat ;
  • Le service en ligne Patrim ;
  • L’application de valeur foncière développée récemment par la DGFiP.
  • Les bases de données internes de l’expert

Bien que cette méthode soit simple dans son principe, elle peut parfois être difficile à mettre en œuvre lorsqu’on ne possède pas de données importantes. De plus, les informations doivent aussi être les plus récentes possible afin que la valeur déterminée ne soit pas en décalage avec le marché.

Méthode basée sur l’analyse du revenu potentiel du bien

Cette méthode part du constat suivant lequel, un bien procurant des revenus n’aura pas la même valeur qu’un bien similaire n’en produisant pas. En effet, pour certains types de biens, les recettes qu’ils produisent constituent le meilleur indicateur de leur valeur. Il s’agit surtout des biens loués tels que les appartements et les biens commerciaux.

La méthode du revenu consiste pour l’essentiel à convertir le revenu net d’exploitation d’un bien en une valeur vénale approximative au moyen de la capitalisation. Le revenu net représente le revenu brut rapporté par le bien auquel on a soustrait les frais d’exploitation normaux.

Avec cette méthode, la valeur vénale d’un bien s’obtient avec la formule qui suit :

VV = revenu annuel net/taux de capitalisation

Le résultat dépendra du taux de capitalisation choisi : taux de capitalisation brut (rapport entre le revenu annuel brut et la valeur vénale) ou taux de capitalisation net (rapport entre le revenu annuel hors charges et la valeur vénale).

La pertinence de cette méthode dépend des données du marché disponibles. Avec un gros volume de données récentes, il y a peu de risque que la valeur vénale déterminée soit en décalage avec les réalités du marché.

Les différentes implications de la valeur attribuée aux biens sur la succession

Une bonne estimation de la valeur d’un bien au cours d’une succession peut être d’une grande aide pour les héritiers. Cela permet entre autres :

  • Une distribution plus équitable des biens : lorsque la valeur d’un bien est sous-estimée, certains héritiers pourraient recevoir une part inférieure par rapport à ceux des autres ;
  • Une responsabilité fiscale juste : les droits de succession sont déterminés sur la base des biens transmis. Ainsi, dans le cas où un bien est sous-estimé, les héritiers risquent de payer moins d’impôts et s’exposent par la suite à des pénalités prononcées par les autorités fiscales ;
  • Peu de risque de contestation : une mauvaise évaluation peut causer le mécontentement de certains héritiers et un grand risque de contestation ;
  • Non-exposition à des sanctions légales : si des éléments laissent penser que la sous-estimation de la valeur du bien est délibérée, les héritiers peuvent être poursuivis par le fisc pour fraude ou dissimulation d’actifs. Les sanctions légales d’un tel agissement peuvent inclure le paiement d’amendes et des poursuites pénales.

À part tout cela, il est important de remarquer que l’estimation d’un bien immobilier peut se faire avant même qu’il soit question de succession, surtout si les biens immobiliers sont conséquents. En effet, il faut garder à l’esprit que des biens immobiliers nombreux sont synonymes de droits de succession exorbitants (parfois jusqu’à 45 % de la valeur des biens transmis).

Il est néanmoins possible d’éviter à ses héritiers le paiement de droits de succession importants grâce à une bonne planification successorale. Les experts immobiliers, spécialisés dans ce type d’opération, peuvent vous aider à trouver des solutions adaptées pour optimiser la transmission de votre patrimoine.

Vous aurez sans doute compris l’importance de recourir à un expert pour estimer un bien immobilier surtout dans le cadre d’une succession. Connaitre la valeur vénale d’un bien permettra de sortir de l’indivision successorale et surtout de proposer à l’administration fiscale des données fiables qui permettront à cette dernière d’établir des droits de succession juste.

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