L’expertise de valeur vénale immobilière consiste à estimer le juste prix d’un bien immobilier, à un instant t, dans des conditions normales de libre marché. La valeur vénale immobilière représente ainsi la somme estimée, contre laquelle une maison serait échangée, à la date de l’évaluation, entre un acheteur et un vendeur consentants, dans une transaction équilibrée.
L’expert en valeur vénale immobilière : compétence et indépendance
L’estimation d’un bien immobilier peut être effectuée, à la louche, par la plupart des professionnels de l’immobilier, compétents sur le cas. En revanche, l’expertise de valeur correspond à la prestation d’un expert immobilier, qualifié et indépendant. Ainsi, l’expert en valeur applique des principes et des méthodes d’estimation reconnus. Son éthique professionnelle lui interdit d’influencer son évaluation pour favoriser un intérêt d’ordre personnel.
Une juste valeur immobilière. Ni trop basse, ni trop haute
Quelle est la valeur de cette maison ? De cet appartement ? Pour trouver la réponse pertinente, l’expert en valeur vénale immobilière prend en compte un certain nombre de critères quantitatifs et qualitatifs. Il apprécie, notamment, les caractéristiques du bien (surface, nombre de chambres et de salles de bains, agencement des pièces, standing de l’immeuble, etc.) et de l’environnement (commerces, écoles, accessibilité routière, bassin d’emploi, etc.). L’expert applique ensuite une ou plusieurs méthodes d’évaluation, adaptées à la situation du bien.
Valoriser un logement libre
L’approche, pour évaluer une maison libre de tout locataire, consiste à partir directement des références de transactions effectuées sur le marché immobilier, pour des maisons présentant une localisation et des caractéristiques proches. On parle de méthode par comparaison directe, aussi appelée méthode par le marché.
Valoriser un logement occupé
S’agissant des biens loués, la méthode d’évaluation consiste à prendre pour base soit un revenu constaté ou existant, soit un revenu théorique ou potentiel (loyer de marché ou valeur locative de marché), puis à le diviser par un taux de rendement. On parle de méthode par capitalisation du revenu, aussi appelée méthode par le rendement.
Rapport d’expertise. Bien plus qu’un simple avis de valeur
Quelle est la valeur de cette maison ? De cet appartement ? Pour trouver la réponse pertinente, l’expert en valeur vénale immobilière prend en compte un certain nombre de critères quantitatifs et qualitatifs. Il apprécie, notamment, les caractéristiques du bien (surface, nombre de chambres et de salles de bains, agencement des pièces, standing de l’immeuble, etc.) et de l’environnement (commerces, écoles, accessibilité routière, bassin d’emploi, etc.). L’expert applique ensuite une ou plusieurs méthodes d’évaluation, adaptées à la situation du bien.
