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Évaluer les actifs immobiliers pour préparer la vente de son entreprise

Vendre une entreprise demande autant de préparation qu’en créer une, et ce, peu importe le régime juridique. Mais tous les entrepreneurs qui ont déjà cédé leur structure vous le diront, la règle à respecter pour garantir le succès de l’opération est l’anticipation. Anticiper la vente de son entreprise passe par la préparation de la vente, dont l’évaluation des actifs immobiliers constitue l’une des étapes clés de cette préparation. Quelle est la démarche à suivre pour évaluer les actifs immobiliers d’une entreprise ? Dans quels cas cette opération s’impose-t-elle ? On vous dit l’essentiel à connaitre sur l’évaluation des actifs immobiliers d’une entreprise.

Évaluation des actifs immobiliers : qu’est-ce que c’est ?

L’évaluation des actifs immobiliers est le processus qui consiste à déterminer la valeur d’un bien immobilier de l’entreprise en fonction de plusieurs facteurs comme la localisation, la surface, les modes constructifs, le potentiel de revenu ou d’autres facteurs pertinents.

Elle est essentielle pour plusieurs raisons :

  • Elle aide les entreprises et les investisseurs à prendre des décisions éclairées sur l’achat, la vente ou la conservation d’un immeuble ;
  • Elle permet de communiquer avec précision la valeur des actifs aux parties intéressées comme les investisseurs ou encore l’administration ;
  • Elle permet de déterminer l’obligation fiscale, en précisant le montant de l’assiette de l’impôt ;
  • Elle intervient dans toutes formes de restructuration de l’entreprise.

Comment calculer la valeur d’un actif immobilier ?

Les actifs immobiliers font partie des types d’actifs les plus courants au sein d’une entreprise. Ils peuvent inclure les propriétés commerciales ou résidentielles, les terrains et d’autres investissements immobiliers. L’évaluation de ce type d’actif nécessite de prendre en compte des facteurs qui peuvent varier suivant l’approche adoptée. En effet, il existe beaucoup d’approches possibles pour évaluer la valeur d’un actif immobilier, mais 3 en particulier sont les plus utilisées.

L’approche par comparaison

Cette approche consiste à déterminer la valeur d’un actif immobilier en le comparant à des actifs similaires qui ont été récemment vendus sur le marché. Elle est basée sur une analyse de l’offre et la demande. La valeur de l’actif suppose ainsi une coïncidence entre le prix que l’acheteur est prêt à payer et le prix que le vendeur est prêt à accepter.

L’avantage de cette approche est qu’elle est basée sur les données réelles du marché ce qui rend le résultat de l’évaluation plus objectif. Elle est également facile à appréhender et à comprendre. C’est d’ailleurs pour cette raison qu’elle constitue la méthode d’estimation la plus utilisée par les évaluateurs (administrations, juridictions, experts immobiliers) et les investisseurs.

Elle n’a néanmoins pas que des avantages puisqu’elle se montre inefficace pour l’évaluation des actifs dont le marché est limité et peu dynamique. Elle peut aussi omettre dans l’analyse certains paramètres pouvant affecter la valeur d’un actif comme les changements économiques ou encore l’apparition de nouveaux équipements de confort.

Approche basée sur le revenu

Cette méthode d’évaluation repose sur l’idée selon laquelle la valeur d’un actif est déterminée par les revenus que ce dernier génère. Elle est couramment utilisée pour déterminer la valeur des immeubles locatifs.

Elle comprend 2 variantes : l’évaluation par capitalisation des revenus et l’évaluation basée sur les flux de trésorerie actualisés. La première variante est utilisée pour déterminer la valeur des actifs générant un flux de revenus réguliers, la seconde pour les actifs générant un flux irrégulier.

L’inconvénient majeur de l’évaluation par les revenus réside dans la pertinence même de son fondement, c’est-à-dire le fait de déterminer la valeur d’un actif sur le moment présent en se basant sur les revenus potentiellement générés par l’actif à l’avenir. Cela revient en fin de compte à baser l’évaluation sur des hypothèses. Bien évidemment, dans la pratique, la mise en œuvre de cette méthode implique de réaliser une étude de l’état des prix du marché. Mais sans une bonne analyse des données, cette méthode peut facilement conduire à une surévaluation ou à une sous-évaluation du prix de l’actif.

L’approche patrimoniale

Cette approche est assez originale puisqu’elle est basée sur l’analyse des coûts de reconstitution de l’actif évalué. Elle consiste à déterminer la valeur d’un bien en calculant le coût de remplacement ou de reproduction en tenant compte des coûts de reconstruction, de la main-d’œuvre ou encore de l’augmentation des prix des matériaux.

Pour une estimation objective, des ajustements sont généralement apportés pour rendre compte de la dépréciation, de l’obsolescence ou des autres particularités de l’actif.

Vous l’aurez sans doute compris, l’évaluation d’un actif immobilier nécessite des compétences et des connaissances particulières, c’est pourquoi il est indispensable de recourir à un professionnel si l’on veut avoir la garantie d’une estimation juste reflétant les tendances du marché.

L’évaluation des actifs immobiliers, une opération obligatoire dans le cadre d’une restructuration d’entreprise

Tout au long du cycle de vie d’une entreprise, divers évènements peuvent avoir un impact considérable sur le plan juridique, comptable ou patrimonial. Ces évènements peuvent conduire les dirigeants à entreprendre une restructuration de l’entreprise. Lorsque cela arrive, l’évaluation des actifs immobiliers doit toujours se faire, peu importe le mode de restructuration :

  • En cas de dissolution ou de liquidation, l’évaluation des actifs immobiliers permettra de déterminer le devenir de ces derniers et d’assurer un maximum de transparence entre les associés ;
  • En cas de fusion : il sera indispensable de déterminer la valeur des actifs immobiliers de la société absorbée afin d’évaluer la pertinence de l’opération pour la société absorbante et pour avoir une idée claire des nouvelles charges ;
  • En cas de modification de la forme juridique : l’évaluation de l’actif immobilier est obligatoire si la modification de la forme juridique de l’entreprise s’accompagne de l’apport d’un bien immobilier. Cette opération assurera la transparence entre les associés et permettra d’éviter une mauvaise évaluation qui viendrait fausser la répartition des titres ;
  • Augmentation du capital social : lorsque cette opération se traduit par un apport d’actif immobilier, l’évaluation de ce dernier permet de garantir une bonne répartition des titres et de dégager la responsabilité de l’apporteur s’il y a surévaluation ;
  • Retrait des actifs immobiliers : ici aussi, l’évaluation de l’actif immobilier à céder est importante afin de s’assurer d’un prix de vente juste et en adéquation avec les réalités du marché ;
  • Transmission : la valeur des actifs immobiliers de l’entreprise peut constituer un argument de poids dans les négociations menées avec un potentiel repreneur. Parfois, elle peut constituer le critère de conclusion ou non d’un contrat de cession d’entreprise.

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