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Comment estimer un bien immobilier : local commercial ou boutique ?

Estimer un bien immobilier commercial, qu’il s’agisse d’un local commercial ou d’une boutique, est une étape obligatoire lorsqu’on veut vendre ou mettre en location ledit bien. En effet, quand on est propriétaire, connaitre la valeur vénale de son bien commercial permet de déterminer le revenu potentiel qu’il peut générer et donc de fixer le loyer le plus avantageux, mais aussi, de juger de la pertinence des offres faites par des acheteurs ou locataires potentiels.

Mais cette information est aussi essentielle pour un locataire. Pour ce dernier, avoir une idée de la valeur vénale d’un bien commercial permet de déterminer si investir dans le bien constitue un atout pour son affaire, mais également de trouver des arguments pour renégocier le loyer.

Si vous vous demandez comment estimer un local commercial ou une boutique, on vous propose de découvrir les bases de cette opération souvent fastidieuse et qui nécessite des connaissances financières et juridiques pointues.

Distinction entre murs et fonds de commerce, les composants d’un bien commercial

Avant de parler des méthodes qu’il est possible d’utiliser pour déterminer la valeur vénale d’un bien commercial, il est important de faire une distinction entre les murs commerciaux et le fonds de commerce. La différence tient au fait que l’évaluation de ces 2 facettes d’un bien commercial implique l’utilisation de méthodes d’estimation différentes.

Ceci étant, dans le contexte commercial, les murs commerciaux désignent l’immobilier, ou plus précisément, la structure physique dans laquelle l’activité commerciale est exercée. Ils comprennent 2 éléments :

  • La structure de la propriété : les murs, le toit, les portes, les sanitaires, etc.
  • Le sol : la terrasse, le parking, la cour extérieure, etc.

Le fonds de commerce quant à lui est (d’après la jurisprudence) : « l’ensemble des éléments corporels (produits, matériel de vente, matériel de production, etc.) et incorporels (clientèle, compétences personnelles, droit au bail, nom commercial, etc.) affectés à l’exploitation d’une activité commerciale ou industrielle ».

En définitive, les murs commerciaux correspondent à tout ce qui resterait si l’on retire d’un local commercial le fonds de commerce. Ainsi, il est tout à fait possible d’acheter les murs sans acquérir le fonds de commerce et inversement.

Les principales méthodes d’évaluation pour estimer les murs d’un bien immobilier commercial

Il existe plusieurs méthodes pour estimer la valeur des murs d’un bien immobilier commercial. Ci-dessous des plus utilisées d’entre elles.

Méthode par comparaison des marchés : pour des biens similaires

La méthode par comparaison des marchés, aussi appelée, méthode par comparaison directe, est la méthode d’estimation la plus évidente de toutes. On pourrait la résumer avec l’affirmation suivante : « à combien s’est vendu le bien d’à côté ? » En effet, cette méthode consiste à déterminer la valeur d’un bien en comparant ce dernier avec un bien similaire qui a été déjà vendu.

Elle s’appuie ainsi sur des données réelles du marché immobilier en prenant en compte tous les paramètres pouvant influer sur la valeur de ce bien :

  • Qualité des matériaux utilisés pour la construction ;
  • Situation géographique ;
  • Surface du bien ;
  • État général du bien ;
  • Orientation et ensoleillement ;
  • Date de construction ;
  • Existence de pièces de rangement : sous-sol, buanderie, cave, etc.

On doit toutefois remarquer que la pertinence de cette méthode dépend de la fiabilité et de l’importance des données de ventes sur une même zone géographique. Cela rend cette méthode difficile à mettre œuvre dans les zones isolées où l’on peut avoir beaucoup de mal à trouver des chiffres à comparer.

Techniques utilisées pour évaluer le fonds de commerce d’un établissement commercial

L’estimation de la valeur d’un fonds de commerce se fait en se basant sur 2 techniques : la méthode du chiffre d’affaires et la méthode des flux de trésorerie.

Méthode du chiffre d’affaires pour évaluer la rentabilité potentielle

Cette méthode consiste à dégager une moyenne du chiffre d’affaires généré par le fonds sur les trois dernières années d’exploitation, puis d’y appliquer un coefficient variable dont la valeur dépend des caractéristiques propres au commerce. Ce coefficient est déterminé en fonction des barèmes d’évaluation fixés par chaque profession.

La fourchette d’évaluation obtenue est ajustée suivant certaines caractéristiques du fonds évalué comme les fluctuations récentes du chiffre d’affaires, l’état des locaux et du matériel, l’augmentation de la charge salariale ou encore l’émergence de nouveaux concurrents. L’objectif est de déterminer la rentabilité potentielle du fonds puis d’en déduire la valeur.

L’avantage de cette méthode est qu’elle permet d’obtenir une évaluation rapide et pertinente, car basée sur l’exploitation de données historiques. Elle est surtout adaptée aux commerces dont le chiffre d’affaires constitue l’indicateur de performance le plus important. Elle n’est toutefois pas recommandée pour les commerces dont la valeur repose sur des éléments immatériels tels que la réputation ou encore le potentiel de croissance.

Méthode des flux de trésorerie : pour estimer la valeur future des revenus

Cette méthode consiste à estimer la valeur d’un fonds de commerce en déterminant son potentiel de génération de trésorerie future. Sa mise en œuvre nécessite une projection des flux de trésorerie futurs sur une longue période : 5 à 10 ans.

La pertinence des résultats dépend de l’analyse détaillée des prévisions de revenus, des variations du besoin en fonds de roulement ou encore des marges de bénéfices attendues.

Murs et fonds de commerce : 2 éléments essentiels à prendre en compte pour une évaluation pertinente

Vous l’aurez sans doute compris, l’évaluation des murs commerciaux repose essentiellement sur une analyse de données non financières (accessibilité, zone géographique, flux du trafic, etc.) tandis que celle du fonds de commerce, sur une analyse de données financières (flux de trésoreries futurs, revenus et profits, chiffre d’affaires, etc.).

Pour obtenir l’estimation précise d’un bien commercial, il est impératif de combiner ces 2 approches. La raison est simple, la rentabilité d’un fonds de commerce est indissociable de la qualité des murs qui l’abritent. Ainsi, un fonds de commerce de qualité peut ne pas produire les performances escomptées s’il est par exemple localisé dans une zone peu fréquentée.

Il reste néanmoins difficile de faire le lien entre ces 2 types d’éléments sans des connaissances solides en valorisation immobilière. C’est pourquoi, pour estimer un local commercial ou une boutique, il est fortement conseillé de faire appel à un expert immobilier. Il faut garder en tête que chaque secteur a ses spécificités et que chaque bien est unique. Et parfois pour obtenir une estimation se rapprochant le plus possible de la réalité, il faut combiner plusieurs méthodes d’estimation.

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