Comment déterminer la valeur vénale des biens dans le cadre d’un héritage ?

L’importance de l’expertise de valeur vénale des biens

Il est essentiel d’agir rapidement pour traiter le dossier de succession, surtout en cas de désaccord entre les héritiers ou en présence de dettes contractées par le défunt. La vente des biens immobiliers peut mettre fin à l’indivision ou permettre de rembourser des créanciers.

L’évaluation immobilière commence par la détermination de la valeur vénale des biens faisant partie de la succession. Les bénéficiaires obtiennent ainsi la juste valeur des biens et peuvent convenir d’un partage équitable de la succession. Il arrive également qu’un des héritiers souhaite acquérir le bien, rachetant ainsi les parts des autres successeurs.

De plus, l’expertise est cruciale pour le calcul des droits de succession. Les héritiers doivent informer l’administration fiscale de la juste valeur des biens de la succession. Il est donc essentiel que la valeur vénale soit évaluée avec précision pour éviter des pénalités en cas de déclaration incorrecte. Une sous-évaluation peut entraîner des pénalités fiscales et une régularisation des droits de succession, tandis qu’une surestimation peut entraîner un paiement trop important et injustifié de l’impôt.

Qui peut réaliser une expertise immobilière lors d’une succession ? 

C’est au notaire de s’occuper du règlement de la succession après un décès. En cas de différent sur la valeur entre les ayants droits ou simplement pour sécuriser les choses d’un point de vue fiscal, le notaire invite très souvent les parties à faire appel à un expert immobilier. 

L’expert immobilier est neutre et indépendant, il permettra aux héritiers de mettre un terme à toute discussion sur la valeur. Son travail est très étendu, il commence par visiter le ou les biens, puis réalise un certain nombre d’études. Étude environnementale, étude de marché, étude des dispositions d’urbanisme, recherche de comparables…. Sa mission ne se limite pas à évaluer ou à déterminer la valeur d’un bien, il doit surtout en apporter tous les éléments de justification pour exposer le cheminement qui l’ont conduit à ses conclusions.

Le rapport d’expertise est un document rigoureux, formel, et fiable. Lamy Évaluation s’engage à agir dans le respect charte de l‘expertise immobilière et des normes européennes TEGOVA. 

Qu’elles sont les méthodes d’évaluation de l’expert ?

Plusieurs méthodes d’évaluation existent pour déterminer la valeur vénale immobilière. Selon les cas, l’expert peut utiliser une ou plusieurs méthodes et leur donner une importance relative, pour une estimation la plus pertinente possible.

Méthode par comparaison directe

Cette approche est la méthode la plus répandue et celle qui a les faveurs de l’administration fiscale.

La valeur vénale de l’immeuble est calculée en fonction de ses qualités propres, de son environnement et des biens comparables, sur le marché de la transaction. 

La méthode consiste à se procurer auprès de l’administration ou des professionnels compétents ou dans nos propres bases de données, des références de prix pertinentes (immeubles de nature, de consistance, de qualité, de situation, d’état analogues), relatives à des transactions récentes, pour en tirer une valeur moyenne au mètre carré que l’expert pondérera fonction des caractéristiques propres du bien à expertiser et des contraintes mises à jour.

Méthode par capitalisation des revenus

La valeur vénale du bien immobilier s’évalue au regard de son attractivité pour des investisseurs à travers un taux de rendement ou de capitalisation. 

Cette méthode prend en compte ce qu’il est d’usage, pour un investisseur, de considérer (retour sur investissement raisonnable, faible risque d’investissement, etc.), s’agissant de biens analogues. Elle s’applique soit à des biens effectivement donnés à bail (revenu constaté), soit à des biens pour lesquels il a été plus aisé de trouver des références sur le marché de la location que sur le marché de la vente.

Cette approche demande à l’expert d’avoir une connaissance parfaite du marché local et de ses singularités car une faible différence du taux de capitalisation peut entraîner une différence substantielle de la valeur vénale. C’est  la raison pour laquelle les experts confronte toujours plusieurs méthodologie d’évaluation.