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expertise de valeur vénale immobilière

LAMY Evaluation : une expertise objective et indépendante

Grâce à un maillage national permettant d’intervenir quelque soit la situation géographique des biens, notre cabinet a une connaissance pointue des marchés locaux et des particularités de ces derniers.

 

Parce qu’il faut tenir compte de la singularité de chaque actif et que les méthodes de valorisations sont multiples, nous mettons en œuvre des méthodes d’évaluation adaptée à chaque bien, en tenant compte des problématiques de nos clients.

 

Que ce soit pour des particuliers, des collectivités ou des professionnels, nous intervenons sur tous les actifs (bureaux, locaux d’activité, entrepôts, boutiques, logements….) et ce, quel que soit le volume d’actifs à estimer et le délai accordé pour la réalisation de la mission.

Une expertise qui couvre toutes les typologies d’actifs et tous les contextes

Immobilier résidentiel

  • Valeur vénale et valeur locative portant sur des appartements, maisons, immeubles de rapport, biens d’exception, châteaux, viager…
  • Les méthodologies de valorisation sont diverses. Elles reposent le plus souvent sur une valorisation par comparaison directe et/ou par capitalisation du revenu.

Immobilier entreprise

  • Valeur vénale et valeur locative des biens immobiliers professionnels (bureaux, logistique, locaux d’activité, locaux industriels, sites monovalents).
  • Cette typologie d’actifs peut regrouper plusieurs méthodes de valorisation, la plus communément admise est la capitalisation du revenu mais elle trouve toute ses limites notamment quand il s’agit de locaux monovalents (ratios professionnels, méthode hôtelière) ou lorsque le loyer ne reflète pas la valeur locative de marché.

Droits de biens incorporels

  • Les biens incorporels sont des biens ou des valeurs qui n’ont pas d’existence matérielle.
  • L’expertise repose principalement sur la valorisation de fonds de commerce et de droits rattachés (droit au bail, indemnités d’éviction, enseigne, marque, brevet…).

Expertise légale

  • Obligations réglementaires incombant aux sociétés d’assurance (ACPR), SCPI, OPCI, foncières.
  • Historiquement, les investisseurs s’inscrivant dans ce type d’obligations cherchaient des biens pour lesquels ils avaient une bonne visibilité sur les cash flow. Les actifs résidentiels étaient donc leur cœur de cible mais dans un souci de diversification de leur parc d’actifs, ils sont aujourd’hui propriétaires de biens professionnels gardant un ratio risque/rendement intéressant.
  • Toutes les méthodes de valorisation sont à envisager dans un contexte d’obligations légales.

Expertises foncières

  • Terrain à bâtir, projet d’aménagement, indemnisation d’une servitude, etc.
  • Une expertise foncière peut avoir divers contextes qui, le plus souvent, ont un impact sur la méthode de valorisation.
  • La méthode dite du « bilan promoteur» , telle qu’énoncée par la Charte de l’expertise consiste « à partir du prix prévisionnel de vente d’une opération projetée, à reconstituer les différents coûts grevant l’opération (coût de construction, frais financiers, honoraires, marge) pour parvenir au final, par soustraction, à la valeur du terrain ou de l’immeuble en question. »

Valorisation de préjudice et droits immobiliers divers

  • Trouble de voisinage, démembrement, droit de propriété, valorisation de partie commune, etc.
  • La Charte de l’Expertise précise que « l’expert est un spécialiste dans l’art d’évaluer les divers droits dont les biens immobiliers sont les supports ». En réalité, l’expertise ne porte pas sur un immeuble mais sur les droits inhérents à celui-ci.
  • Nos experts possèdent, outre des compétences techniques et économiques, les connaissances juridiques des différents textes législatifs et réglementaires afin de traduire économiquement chaque problématique juridique et ainsi offrir une parfaite défense des intérêts de nos clients.

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