Par souci de transparence envers les épargnants le code monétaire et financier prévoit à l’article R214-157-1 qu’une expertise de valeur des droits réels détenus directement ou indirectement par la SCPI est réalisée tous les 5 ans avec actualisation annuelle. Nos experts travaillent pour réaliser ces expertises.
Outre l’article R214-157-1 du CMF précédemment cité, l’autorité des Marchés Financiers (AMF) qui constitue l’autorité régulatrice des SCPI a édité un règlement général répertoriant les règles applicables. Les règles régissant l’expertise immobilière sont regroupées aux articles 422-234 et suivants de ce règlement général.
La première étape consiste à valider l’intervention de l’expert immobilier auprès de l’AMF par le dépôt d’un dossier de candidature. Dès lors que l’expert est approuvé, sa mission peut débuter avec la visite du bien immobilier, l’étude des différents documents nécessairement transmis pour l’évaluation, et la rédaction d’un rapport. L’ensemble des modalités d’intervention de l’expert immobilier est prévu dans une convention passée avec la SCPI.
Pour la valorisation les experts peuvent choisir entre deux méthodes : la méthode par comparaison et la méthode par capitalisation du revenu. En règle général le choix entre ces deux méthodes dépendra de la situation juridique du bien (loué ou libre de toute occupation).
L’expertise de valeur du patrimoine des SCPI est nécessaire pour que les épargnants soient informés de la teneur de leur investissement de manière régulière. L’expertise de valeur permet en effet de les informer d’une part sur la valeur des actifs objets de leur investissement mais aussi sur leur état à un moment T.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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