A l’instar des SCPI, les organismes de placement collectif immobilier ont l’obligation de faire réaliser une expertise de valeur de manière régulière de leur patrimoine immobilier. Nos experts collaborent avec les OPCI pour remplir leurs obligations en matière d’évaluation de leur patrimoine.
Nos experts maîtrisent les différents textes qui régissent les expertises de valeur. Outre, les textes du code monétaire et financiers (articles L124-55 à L124-58 et L214-149), l’Autorité des Marchés Financiers a édicté un règlement général applicable aux OPCI et qui traite des obligations pesant sur les experts quant à l’exercice de leur mission
La valorisation des immeubles détenus par les OPCI permet surtout à la société de gestion d’avoir une base précise pour déterminer la valeur liquidative de l’OPCI, c’est à dire la valeur à laquelle sont souscrits les titres de ces dernières. C’est un outil indispensable pour suivre la performance du fond. L’expertise de valeur des immeubles participent donc de la transparence qu’il est nécessaire d’avoir envers les épargnants.
L’évaluation des immeubles est réalisée quatre fois par an par un collège de deux évaluateurs immobiliers indépendants entre eux et par rapport à la société de gestion, qui se partage le patrimoine de l’OPCI en deux. Une première évaluation intervient et 3 actualisations par la suite. Chaque année les évaluateurs s’échangent les patrimoine respectivement évalués précédemment. La mission de l’expert est prévue pour une durée de 4 ans. A la fin de cette mission, au moins un des deux experts doit être remplacé par un autre expert indépendant.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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