Ces normes favorisent l’analyse économique des entreprises et plus particulièrement « la juste valeur des actifs ». Les nouvelles normes comptables amènent à créer une distinction entre les immeubles de placement et les immeubles d’exploitations.
Elles préconisent l’évaluation à la juste valeur, pour les immeubles de placement, tout en autorisant le maintien des immobilisations au coût historique en les amortissants après distinction des composants.
Pour les immeubles d’exploitation, elles privilégient la comptabilisation au coût historique en permettant des réévaluations à la juste valeur.
Sans de plus amples détails portant sur les mécanismes comptables qui en définitif ne concerne pas directement l’expert immobilier, celui-ci doit tout de même être informé du contenu des certaines normes.
La juste valeur d’un immeuble est le prix le plus probable pouvant être raisonnablement obtenu sur le marché à la date de clôture de l’exercice. Cette notion n’est pas différente de celle de valeur vénale que les experts immobiliers sont les mieux à même de déterminer, et qui correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait être raisonnablement cédé en cas de vente amiable dans des conditions de libre marché.
Que ce soit sur le modèle de la juste valeur ou sur le modèle des coûts, conformément aux dispositions de l’IAS 16, il paraît opportun voir indispensable de faire appel à un expert évaluateur pour se prémunir contre les risques fiscaux et garantir la plus grande transparence aux investisseurs.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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