Dans certains schémas économiques, la réalisation d’expertises de valeur vénale sur les actifs immobiliers, peut s’avérer d’une telle nécessité qu’elle est imposée par les textes.
Il s’agit, le plus souvent, d’apprécier ces actifs à leur juste valeur, et non pas à leur valeur historique, pour apporter l’éclairage et la transparence nécessaires à la bonne tenu des relations commerciales, notamment avec les investisseurs ou les assurés.
La SCPI et l’expert en évaluation immobilière sont liés par une convention de cinq ans renouvelable. Le régulateur est l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) et non pas L’ACPR comme pour les organisme d’assurances. Pour le reste les principes sont relativement similaires et les évaluations visent à introduire le maximum de transparence sur la valeur des titres. La candidature de l’expert est soumise à l’AMF par la société de gestion de la SCPI.
Comme pour les SCPI, les expertises de valeur portant sur les actifs immobiliers des OPCI sont imposées par les textes dans un souci de transparence dû aux investisseurs. Pourtant, il existe quelques différences, la plus significative réside dans la nomination de deux experts dont la mission est différentes. L’organe de régulation reste l’AMF mais l’évaluation est annuelle avec une actualisation tous les trimestres.
Les expertises de valeur réalisées pour le compte de ces organismes sont soumises aux dispositions des articles R931-10-42 du code de la sécurité sociale, R212-54 du code de la mutualité et R332-20-1 et suivants du code des assurances. Ces textes réglementaires définissent les critères que doivent respecter les experts en évaluation immobilière et les différentes modalités de leur intervention. L’expert évaluateur doit justifier de sa compétence, de sa capacité et de son indépendance. L’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) vérifie et contrôle la capacité de l’expert à répondre à ces critères. LAMY Evaluation exerce depuis de nombreuse années sous le contrôle de L’ACPR et réalise de nombreuse missions d’évaluation qu’elle que soit le volume d’actif et leur situation géographique.
Les normes IFRS (International Accounting Standards Boards) introduite par la commission européenne dans un but de transparence et d’harmonisation des comptes des sociétés européennes imposent aux sociétés cotées d’établir leurs comptes consolidés selon des normes comptables uniformisées. Ces normes visent à permettre aux investisseurs de connaître la juste valeur (fair value) de ces sociétés, grâce à une évaluation de leurs actifs à la valeur de marché et non pas au coût historique.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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