Le lease-back c’est l’opération par laquelle une entreprise propriétaire cède à un établissement de crédit son bien immobilier qui va le lui louer avec une option d’achat. Il y a donc deux étapes successives dans le fonctionnement du lease-back : la cession et le crédit-bail.
Les opérations de lease-back peuvent être réalisées par tous types de sociétés, qu’elle que soit leur taille et leur secteur d’activité, dès lors qu’elles possèdent en propre un actif mobilier ou immobilier (machines, informatique, bureaux, locaux d’activités…) et qu’elles sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou des bénéfices agricoles (BA), ou encore quand elles sont assujetties à l’impôt sur les sociétés. Il convient de préciser que l’actif doit avoir une valeur suffisante pour que l’établissement de crédit accepte l’opération. Par ailleurs, ce mode de financement est conseillé pour les structures saines.
Le lease-back consiste, dans un premier temps, à céder un ou des biens immobiliers dont une entreprise est propriétaire à un établissement de crédit-bail. Il s’agit donc de transférer la propriété à un tiers qui versera à l’entreprise les liquidités équivalentes à la valeur vénale du ou des biens acquis. Pour information, la valeur vénale d’un bien immobilier correspond au juste prix auquel le bien pourrait être vendu ou acheté, dans des conditions normales de libre marché.
L’établissement de crédit, devenu propriétaire, va ensuite conclure avec l’entreprise un contrat de crédit-bail : c’est à dire une location avec la possibilité en fin de contrat de racheter le bien immobilier. L’entreprise anciennement propriétaire devient donc locataire tout en ayant une option d’achat en fin de contrat. Cela permet à l’entreprise de ne pas perdre définitivement son bien et de pouvoir en jouir, l’utiliser pendant toute la durée de l’opération. Il est important de signaler que les loyers versés au titre du crédit-bail sont totalement déductibles du résultat de l’entreprise.
Comme expliquer dans la première étape, il conviendra de déterminer la valeur vénale des biens immobiliers cédés à l’établissement de crédit. Il conviendra également de connaître la valeur locative des locaux objet du crédit-bail. Nos experts éditent des rapports détaillés pour donner les valeurs qui doivent être nécessairement connues par l’établissement de crédit et par l’entreprise.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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