Les actifs professionnels (locaux, bureaux, machines, outils…) sont indispensables à l’exploitation d’une société qu’il est nécessaire de préserver de situations qui pourraient perturber l’activité de l’entreprise et compromettre son existence. Dans ces circonstances la souscription d’une assurance pour couvrir les risques susceptibles de se réaliser devient indispensable. Nos experts sont à votre écoute pour vous accompagner dans la gestion des risques de vos entreprises.
L’expertise préalable d’assurance ou estimation préalable d’assurance vise à déterminer et valoriser les actifs de votre entreprise dans le but de les déclarer à votre assurance au moment de la souscription, de la modification ou du renouvellement de votre contrat. Les polices d’assurances, qui fixent les conditions de paiement de la prime et les modalités d’indemnisation, sont effectivement éditées en fonction des déclarations faites par l’assuré. Déclarer les justes valeurs à son assurance permettra d’éviter la sur-assurance, la sous-assurance et la règle de proportionnelle.
Les actifs immobilisés n’ont pas la même valeur chaque année, c’est pourquoi il est nécessaire de les mettre à jour régulièrement. Cette revalorisation s’effectue sur la base de coefficients actualisés chaque année qui va être différente en fonction du type d’actif immobilisé (bâtiment ou matériel), et qui va entraîner des écarts de valeurs plus ou moins importants d’une année à l’autre. Le CNPP 6109, qui constitue la référence méthodologique en matière d’expertise préalable précise que “L’expertise préalable doit faire l’objet de mises à jour régulières et d’une refonte au minimum tous les 5 ans”.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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