La location gérance est un contrat par lequel le propriétaire d’un fonds de commerce cède temporairement à une personne le droit d’exploiter ce fonds en contrepartie d’une redevance.
Elle peut être un excellent moyen d’anticiper la vente de son fonds de commerce en étant accompagner dans le contrat d’une promesse de cession du fonds.
La location gérance revêt l’avantage de permettre au locataire de vérifier les perspectives de performance du fonds avant de se positionner sur une offre d’achat.
Le contrat de location gérance fait perdre la qualité de commerçant au propriétaire du fonds. Il a un devoir de non-immixtion dans la gestion du fonds de son locataire. Il est tenu de garantir les troubles de droit émanant des tiers. Le bailleur est solidaire des dettes du locataire sur les six premiers mois qui suivent la publication du contrat de location gérance.
La redevance versée par le locataire doit être cohérente avec la valeur du fonds de commerce, il est d’usage d’accepter une redevance de 10% de la valeur du fonds.
Il y a de graves conséquences juridiques et fiscales pour le propriétaire du fonds si le locataire n’est pas suffisamment sérieux.
Il est important de déterminer avec précision la valeur du fonds pour établir une redevance qui ne soit pas en inadéquation avec celle-ci.
Le preneur est, bien entendu, dans l’obligation de payer la redevance prévue au contrat. Il s’agit de l’obligation essentielle du contrat pouvant entraîner la résiliation de celui-ci en cas de non-respect.
Il a aussi l’obligation de respecter la destination du fonds ainsi que de veiller à son entretien et de le maintenir en état d’être exploité.
L’élément le plus important du contrat de location gérance est l’obligation pour le preneur de maintenir la valeur du fonds au minimum à sa valeur initiale.
Il s’agit d’une obligation de moyen, pour que sa responsabilité soit engagée le preneur doit avoir commis une faute dans l’exploitation du fonds en lien de causalité avec la perte de valeur.
Il est important pour la détermination de ce préjudice de se rapprocher d’un expert en valorisation.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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