Le fonds de commerce est une notion juridique se définissant comme un ensemble d’éléments corporels et incorporels affecté à l’exploitation d’une activité commerciale ou industrielle. C’est un bien meuble par fiction juridique et constitue l’élément le plus important de l’évaluation d’entreprise.
Un fonds de commerce est un bien meuble dont la valorisation peut être très complexe, en raison de la diversité des actifs qui le composent. Il faut, avant toute évaluation de celui-ci, être capable de déterminer quels éléments sont exclus et quels éléments en sont une composante. Le chiffre d’affaires est le témoin du niveau d’activité et de la clientèle attachée au fonds. Il faut, bien entendu, analyser son degré de volatilité pour en déduire la valeur.
Il existe plusieurs méthodes de valorisation pour ce fonds. La plus commune et celle qui a les faveurs de l’administration fiscale est la méthode des barèmes. En fonction de l’activité exercée, il s’agit d’appliquer un certain pourcentage au chiffre d’affaires. Cette méthode à de nombreuses limites, elle peut toutefois servir de base à la valorisation avant d’être complétée par une étude financière (REX, EBE, EBITDA, DCF…) et une méthode comparative. Le choix de la bonne méthode est déjà, en soi, un exercice difficile.
La location gérance (ou gérance libre) est un contrat par lequel le propriétaire d’un fonds de commerce concède l’exploitation du fonds à un locataire-gérant. Ce contrat ne transfert donc pas la propriété de ce fonds. Il reste ainsi dans le patrimoine du bailleur et celui-ci en tire des revenus sans l’exploiter lui-même. En contrepartie d’une redevance, l’exploitant devient le gérant libre mais à ses “risques et périls”.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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