Fixer et renégocier un loyer commercial lors de la conclusion ou la modification des baux peut s’avérer être une question délicate et génératrice de conflits. Nos experts vous accompagnent pour déterminer les valeurs locatives adaptées à chaque actif et type de bail.
Lors de la conclusion d’un bail d’habitation, et sauf cas particuliers, le loyer est généralement librement fixé entre les parties. En principe, une clause de révision annuelle est prévue afin de procéder à une révision sur la base de l’indice de référence de loyers (IRL). De manière exceptionnelle, lorsque le propriétaire effectue des travaux d’amélioration dans le bien et si le contrat le prévoit, une partie des travaux peut-être répercutée sur le montant du loyer. Au moment du renouvellement du bail, et si le loyer est sous-estimé, le propriétaire peut proposer au locataire une révision du loyer selon une procédure et une méthode d’évaluation spécifique.
Tout comme les baux d’habitation, le principe est la libre fixation du loyer au moment de la conclusion du bail commercial. Généralement, le prix est fixé à la valeur locative du bien qui prend en compte des facteurs économiques, physiques, environnementaux et juridiques. En revanche, n’est pas pris en compte dans la détermination de la valeur locative le droit au bail, le pas de porte ou le droit d’entrée. En cas de renouvellement du bail, le loyer est en principe fixé à la valeur locative. Sauf cas de déplafonnement avéré, le loyer est plafonné et ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel de référence.
Le bail civil est un bail de droit commun qui s’applique à des contextes particuliers. Les règles qui lui sont applicables sont beaucoup plus souples en terme de durée, de conditions de résiliation et de renouvellement. S’agissant du loyer, celui-ci est librement fixé par les parties. Le contrat peut prévoir une procédure de révision du loyer.
Les baux professionnels concernent essentiellement les professions libérales. La législation en la matière est plutôt souple mais offre moins de protection au locataire. S’agissant du loyer, tout comme le bail civil, il n’y a pas de réglementation particulière. Le loyer est librement fixé et révisé par les parties.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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