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Quelle est la valeur locative de mon local commercial ?

Bail commercial

Bail commercial ou bail professionnel

Valeur locative d'un local commercial

Révisions des loyers

Valeur locative

La Charte de l’Expertise immobilière définit la valeur locative d’un bien immobilier comme le montant pour lequel un bien pourrait raisonnablement être loué au moment de l’expertise. Si au moment de la fixation du loyer initial il est possible de s’en approcher, c’est surtout lors de sa révision et du renouvellement du bail commercial que les parties devront la déterminer. Etre accompagné d’un expert lors de ce processus technique présente de nombreux avantages.

Fixation du loyer initial : il est d’usage de le fixer à la valeur locative

Au moment de la conclusion du contrat, bailleur et preneur peuvent fixer librement le loyer à payer. Il est en général d’usage de fixer le montant du loyer initial à la valeur locative du local commercial. Celui-ci peut-être forfaitaire, variable ou indexé. Dès cet instant des divergences peuvent naître entre les deux parties qui ont nécessairement des points de vue différents. En tout état de cause, le prix ne pourra être dérisoire sous peine d’être requalifié ou annulé par le juge. Un loyer surévalué mettrait le locataire en mauvaise position devra supporter cette surévaluation jusqu’à la révision triennale ou le renouvellement. Dans ces circonstances, bailleurs et preneurs ont tout intérêt à faire appel à un expert pour déterminer la valeur locative du local commercial qui pourra servir au moins de point de repère aux parties.

Révision et renouvellement : le loyer est fixé à la valeur locative

En cours de bail, deux mécanismes assez complexes concernent le loyer. Il s’agit de sa révision et de sa fixation lors du renouvellement, dont les particularités seront expliquées dans des articles distincts. S’agissant de son montant, l’article L145-33 du Code de commerce dispose “Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative”. La détermination de ce montant est parfois source de conflit entre bailleur et preneur qui n’ont d’autres choix, à défaut d’accord, de saisir les tribunaux. Que ce soit pour prévenir en amont ce conflit, apporter des éléments lors des négociations, ou appuyer votre demande judiciaire, nos experts peuvent vous aider à déterminer de manière neutre et indépendante cette valeur.

Comment se déroule une expertise de valeur locative ?

L’expertise de valeur locative débute par une prise de contact avec la ou les parties diligentes, bailleur, preneur ou les deux, afin de contextualiser la demande et réunir les documents servant à l’expertise (titre de propriété, avis d’imposition et taxes, bail commercial et ses annexes, quittance de loyers, état de répartition des charges, plans, photographies..). Une visite peut-être organisée au local en accord avec le preneur. Dès lors que l’ensemble des documents ont été étudiés, l’expert applique la méthodologie adaptée au type de local. Pour les locaux dits “classiques”, la méthode par comparaison directe sera appliquée, alors que pour les locaux dits “monovalents”, des méthodes d’évaluation spécifiques devront être utilisées.

Vos questions au jour le jour concernant la valeur locative d’un local commercial

  • Comment définir la valeur locative d’un bien immobilier ? 
  • Quelle différence entre la valeur vénale et la valeur locative ?
  • Qu’est ce qu’une expertise de valeur locative ?
  • Pourquoi faire appel à un expert immobilier pour fixer la valeur locative ?

Nos experts peuvent vous aider

La valeur immobilière peut être nécessaire dans différents contextes. Nos experts immobiliers sont à votre écoute. Nous nous adaptons à votre situation afin de vous proposer la meilleure solution possible. Vous pouvez contacter l’un de nos experts dès aujourd’hui.