Lorsque le renouvellement n’est sollicité ni par le bailleur, ni par le preneur, le bail est tacitement prolongé pour une durée indéterminée. Contrairement à une “tacite reconduction”, il n’y a pas naissance d’un nouveau bail en cas de tacite prolongation, il s’agit simplement d’une poursuite de l’ancien contrat de bail. La tacite prolongation produit des effets d’une part sur les possibilités de mettre fin au contrat et d’autre part sur le loyer. Nos experts reviennent sur les effets d’une tacite prolongation du bail commercial.
Nous avons pu voir que dans le cas classique d’un bail commercial 3-6-9, le preneur peut délivrer un congé à l’expiration de chaque période triennale, alors que le bailleur est engagé, sauf exceptions, jusqu’au terme du bail commercial. Lorsque le bail est tacitement prolongé au delà du délai de 9 ans, la durée du bail étant indéterminée, bailleur comme preneur peuvent délivrer à tout moment un congé. Il conviendra tout de même de respecter un délai de préavis de 6 mois et la règle du trimestre civil. C’est donc une situation précaire pour le preneur qui peut à tout moment se voir inviter à quitter les locaux. Il est donc possible et prudent pour ce dernier d’adresser une demande de renouvellement au bailleur et rétablir les dispositions protectrices du statut des baux commerciaux.
Dans le cadre d’un bail commercial “classique”, le preneur peut demander une révision triennale du loyer ou une révision à l’occasion du renouvellement. Nous avons pu voir que le montant du loyer est en principe égal à la valeur locative, sauf cas de plafonnement. Dans le cadre d’un bail tacitement prolongé, le loyer pourra faire l’objet d’un plafonnement à la valeur locative si la durée du bail initial dépasse 12 ans. Dans ces circonstances il est nécessaire de connaître la valeur locative du local considéré.
Si vous êtes dans une situation de bail tacitement prolongé, nous pouvons vous accompagner pour déterminer la valeur locative de vos biens. L’expertise de valeur locative est basée sur des méthodologies d’évaluation particulières afin que soient prises en considération les particularités de chaque bien. En général, la méthode métrique est appliquée pour déterminer la valeur locative des baux commerciaux. Cependant, la valeur locative des locaux monovalents est déterminée en fonction des usages de la profession.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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