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La révisions des loyers

Bail commercial

Valeur locative d'un local commerial

Révision des loyers

Renouvellement du bail commercial

Révision des loyers

En cours de bail, le bailleur, tout comme le preneur, peuvent décider de réviser le loyer. L’article L145-33 du Code de commerce prévoit que le montant du loyer révisé doit correspondre à la valeur locative. Si ce principe connaît plusieurs exceptions, la détermination de la valeur locative reste quoi qu’il en soit indispensable. Nos experts vous accompagnent dans la fixation du montant du loyer révisé.

Clause d’indexation : le loyer est automatiquement “révisé” en cours de bail commercial

Il est possible et très fréquent que le contrat de bail commercial prévoit une révision du loyer (mensuelle, trimestrielle, annuelle) au travers d’une clause d’indexation (appelée aussi “clause d’échelle mobile”) basée sur des indices déterminés à l’avance. Le plus souvent, il s’agit de l’indice ILC ou ILAT en fonction du type d’activité. ll est plus juste de parler d’une “indexation de loyer”, plutôt que de “révision”, puisque même un loyer indexé peut subir une révision.

Révision du loyer indexé en cas de hausse ou de baisse de plus de 25%

Dans l’hypothèse où le loyer subirait par le jeu de l’indexation une hausse ou une diminution de plus de 25%, le bailleur comme le preneur, peuvent solliciter une révision du loyer à la valeur locative. Cette demande est présentée par LRAR ou par acte d’huissier et doit mentionner le loyer sollicité. Dans l’hypothèse où, du fait de cette révision, le loyer connaît une hausse de plus de 10%, il conviendra d’étaler cette hausse de 10% chaque année. C’est une des nouveautés apportées par la loi PINEL.

Le contrat ne prévoit pas d’indexation de loyer : la révision triennale à la valeur locative

Même si le contrat ne prévoit pas d’indexation automatique du loyer, le preneur ou le bailleur, peuvent solliciter une révision du loyer tous les 3 ans. C’est une révision légale d’ordre public, elle ne peut être écartée dans le contrat, mais elle doit être expressément sollicitée par l’une ou l’autre des parties. En principe le montant du loyer révisé sera égal à la valeur locative. Cependant, le loyer révisé peut dans certains cas être plafonné.

Le plafonnement et déplafonnement du loyer révisé

Sauf cas de déplafonnement (déspécialisation ou modification des facteurs locaux de commercialité) qui ramèneraient le loyer à sa valeur locative, le loyer est en principe plafonné. En effet, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à la révision ne peut pas excéder la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice des loyers d’activités tertiaires (ILAT). Il y a donc deux valeurs à déterminer : d’une part la valeur locative et d’autre part le loyer plafond qui permettront de déterminer quel loyer est applicable dans le cadre de cette révision.

Vos questions au jour le jour sur la révision des loyers

  • Quand est-ce qu’on peut réviser le loyer d’un bail commercial ?
  • Comment fixer le montant du loyer renouvelé ?
  • Qu’est ce qu’une clause d’échelle mobile ?
  • Qu’est ce que le plafonnement du loyer révisé dans un bail commercial ?

Nos experts peuvent vous aider

La valeur immobilière peut être nécessaire dans différents contextes. Nos experts immobiliers sont à votre écoute. Nous nous adaptons à votre situation afin de vous proposer la meilleure solution possible. Vous pouvez contacter l’un de nos experts dès aujourd’hui.