Le renouvellement du bail commercial correspond à une procédure spécifique dont l’initiative vient du bailleur ou du preneur. A cette occasion le loyer peut être renouvelé. Il sera nécessaire, tout comme la révision du loyer, de déterminer la valeur locative du local commercial. Nos experts vous accompagnent dans la détermination de cette valeur.
Le bailleur est en principe engagé jusqu’au terme du contrat, soit 9 ans minimum. A l’issue de ce dernier, il pourra délivrer congé au locataire avec ou sans offre de renouvellement. S’il décide de ne pas renouveler le bail commercial du preneur, il sera, sauf exceptions, tenu de lui verser une indemnité d’éviction. Si au contraire, il décide de renouveler le bail commercial, il pourra alors proposer un nouveau loyer à son preneur. Tout comme le loyer révisé, le loyer renouvelé est égal à la valeur locative. Il peut être plafonné, voire déplafonné si les conditions en sont réunies.
Le renouvellement peut aussi intervenir à l’initiative du preneur. Il adressera au bailleur sa demande par acte d’huissier ou LRAR, en faisant attention à reproduire toutes les mentions obligatoires prévues par la loi, au moins 6 mois avant l’expiration du bail. Cette demande peut contenir une proposition de nouveau loyer. Le bailleur dispose d’un délai de 3 mois pour faire connaître sa position.
Que ce soit à titre amiable ou en vue d’une procédure judiciaire en fixation du nouveau loyer, il est conseillé de faire appel à un expert pour établir un rapport d’expertise amiable. En effet, la valorisation de l’expert vous permettra de mesurer l’enjeu de la procédure envisagée ou tout simplement d’appuyer votre argumentation auprès de votre contradicteur ou devant le juge. Nous déterminerons la valeur locative de votre bien loué, le plafond applicable au loyer et si nécessaire nous identifierons les cas de déplafonnement.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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