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Les loyers spécifiques

Bail commercial

Effets de la tacite prolongation du bail commercial

Loyers spécifiques

Valorisation du droit au bail

Loyers spécifiques

Au moment du renouvellement, certains biens loués ont la particularité de ne pas se voir appliquer les règles du plafonnement. Ainsi leur loyer lors du renouvellement sera fixé de plein droit à la valeur locative. Il s’agit des bureaux, des terrains nus et des locaux monovalents.

Fixation du loyer des terrains nus à la valeur locative

Dans cette hypothèse on imagine un terrain appartenant à un bailleur sur lequel un tiers, ou plus souvent, le locataire a fait construire un local pour exercer son activité. Il convient de différencier selon qu’il existe ou non une clause d’accession dans le bail commercial. Si le bail n’en prévoit pas, ou que l’accession est différée au départ du locataire, seul le terrain est donné à bail. Dans ce cas, la loi prévoit que le loyer renouvelé est fixé à sa valeur locative, dont la détermination suit généralement la méthode comparative.

Les locaux monovalents : définition et fixation du loyer renouvelé

L’article R145-10 du code de commerce régit les locaux monovalents. Ils sont définis comme les locaux qui sont affectés à une seule utilisation et dont l’adaptation à une autre activité ne peut se faire sans d’importants travaux et des transformations coûteuses. L’étude des clauses du bail et des caractéristiques du local sont essentielles pour retenir une telle qualification. On peut citer comme exemple : les hôtels, les garages, les salles de spectacles, les établissements d’enseignement, les campings… Les locaux monovalents obéissent à une régime juridique autonome. Ainsi le loyer renouvelé ne sera verra pas appliquer les règles du plafonnement. Le loyer sera fixé à sa valeur locative en fonction des usages de la branche d’activité considérée.

Les baux commerciaux à usage exclusif de bureaux : fixation à la valeur locative

Lorsque le bail commercial porte sur des locaux dont la destination est exclusivement à usage de bureaux, les règles relatives au plafonnement ne sont pas applicables. Dans ces circonstances, tout comme les terrains nus et les locaux monovalents, le montant du loyer renouvelé sera égal à la valeur locative. La valeur locative pour les locaux à usage exclusif de bureaux, selon l’article R145-11 du Code de commerce “est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence”.

Vos questions au jour le jour concernant les loyers spécifiques

  • Les bureaux ont-ils la même valeur locative que les boutiques ?
  • Peut-on conclure un bail commercial sur un terrain nu ?
  • Qu’est-ce qu’un local monovalent ?

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