Le droit au renouvellement est la disposition protectrice du preneur afin de ne pas compromettre l’exploitation de son activité et la pérennité de son entreprise. Lorsque le bailleur refuse le renouvellement de son bail à l’expiration de celui-ci, il doit en principe lui payer une indemnité d’éviction. Nos experts sont souvent amenés à déterminer le montant de cette indemnité dont le calcul est essentiellement basé sur la valeur du fonds de commerce ou la valeur du droit au bail.
Deux situations peuvent se présenter. Soit le bailleur est à l’initiative du congé sans offre de renouvellement, soit le preneur a sollicité le renouvellement et le bailleur l’a refusé. Que ce soit dans l’une ou l’autre de ces situations, le bailleur doit en principe payer une indemnité d’éviction au preneur lésé. C’est l’article L145-14 du code de commerce qui instaure le droit à l’indemnité d’éviction et les modalités de détermination de son calcul.
Il y a des cas particuliers où le bailleur peut légitimement refuser le paiement de l’indemnité d’éviction au preneur. Le bailleur devra impérativement motiver son refus de renouvellement sans indemnité d’éviction :
Il existe deux types d’indemnité d’éviction en fonction de la situation du preneur. Cette indemnité d’éviction est décomposée d’une part d’une indemnité principale, et d’autre part d’indemnités accessoires.
L’indemnité principale est soit une indemnité de remplacement soit une indemnité de transfert, en fonction de la situation du preneur. Soit le preneur perd la clientèle attachée au fonds commerce du fait de son départ ou de sa disparition. Dans ce cas il conviendra de lui verser une indemnité de remplacement aux fins de réparer le préjudice subi. Soit le preneur peut se réinstaller sans perdre sa clientèle. Il s’agira alors de verser au preneur une indemnité de transfert (ou indemnité de déplacement). Le montant de ces indemnités répond à des calculs spécifiques dans lesquels la valeur du fonds de commerce ou la valeur du droit au bail devront être déterminées.
Lorsque le preneur se voit opposer un refus de renouvellement de son bail commercial, la perte du droit au bail ou du fonds de commerce ne constitue pas son seul préjudice. Seront indemnisables également, les préjudices liés à cette perte. Ainsi, dans certaines circonstances, les frais de déménagement, les frais d’adaptation et les travaux de transformation du local commercial, etc… peuvent entrer dans la négociation de l’indemnité d’éviction. Nos experts sont à votre disposition pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction qui vous est due ou que vous devrez.
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Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
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