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Refus de renouvellement du bail commercial et indemnité d’éviction

Bail commercial

Renouvellement du bail commercial

Refus de renouvellement du bail commercial et indemnité d’éviction

Les effets de la tacite prolongation du bail commercial

Eviction

Le droit au renouvellement est la disposition protectrice du preneur afin de ne pas compromettre l’exploitation de son activité et la pérennité de son entreprise. Lorsque le bailleur refuse le renouvellement de son bail à l’expiration de celui-ci, il doit en principe lui payer une indemnité d’éviction. Nos experts sont souvent amenés à déterminer le montant de cette indemnité dont le calcul est essentiellement basé sur la valeur du fonds de commerce ou la valeur du droit au bail.

Le bailleur refuse le renouvellement : paiement de l’indemnité d’éviction au locataire

Deux situations peuvent se présenter. Soit le bailleur est à l’initiative du congé sans offre de renouvellement, soit le preneur a sollicité le renouvellement et le bailleur l’a refusé. Que ce soit dans l’une ou l’autre de ces situations, le bailleur doit en principe payer une indemnité d’éviction au preneur lésé. C’est l’article L145-14 du code de commerce qui instaure le droit à l’indemnité d’éviction et les modalités de détermination de son calcul.

Cas particuliers de refus de renouvellement sans paiement d’indemnité d’éviction

Il y a des cas particuliers où le bailleur peut légitimement refuser le paiement de l’indemnité d’éviction au preneur. Le bailleur devra impérativement motiver son refus de renouvellement sans indemnité d’éviction :

 

  • En cas de motifs grave et légitime (défaut de paiement des loyers, sous-location non autorisée, défaut d’entretien…)
  • Le bâtiment loué est insalubre ou dangereux
  • Le preneur ne remplit plus les conditions du droit au renouvellement

Calcul du montant de l’indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement

Il existe deux types d’indemnité d’éviction en fonction de la situation du preneur. Cette indemnité d’éviction est décomposée d’une part d’une indemnité principale, et d’autre part d’indemnités accessoires.

L’indemnité principale : indemnité de remplacement ou indemnité de transfert

L’indemnité principale est soit une indemnité de remplacement soit une indemnité de transfert, en fonction de la situation du preneur. Soit le preneur perd la clientèle attachée au fonds commerce du fait de son départ ou de sa disparition. Dans ce cas il conviendra de lui verser une indemnité de remplacement aux fins de réparer le préjudice subi. Soit le preneur peut se réinstaller sans perdre sa clientèle. Il s’agira alors de verser au preneur une indemnité de transfert (ou indemnité de déplacement). Le montant de ces indemnités répond à des calculs spécifiques dans lesquels la valeur du fonds de commerce ou la valeur du droit au bail devront être déterminées.

Les indemnités accessoires

Lorsque le preneur se voit opposer un refus de renouvellement de son bail commercial, la perte du droit au bail ou du fonds de commerce ne constitue pas son seul préjudice. Seront indemnisables également, les préjudices liés à cette perte. Ainsi, dans certaines circonstances, les frais de déménagement, les frais d’adaptation et les travaux de transformation du local commercial, etc… peuvent entrer dans la négociation de l’indemnité d’éviction. Nos experts sont à votre disposition pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction qui vous est due ou que vous devrez.

Nos experts peuvent vous aider

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