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Estimation du loyer d'un local commercial

Bail commercial

Bail commercial ou bail professionnel

Estimation du loyer d'un local commercial

Renouvellement du bail commercial

Local commercial

La Charte de l’Expertise immobilière définit la valeur locative d’un bien immobilier comme le montant pour lequel un bien pourrait raisonnablement être loué au moment de l’expertise. Si au moment de la fixation du loyer initial il est possible de s’en approcher, c’est surtout lors de sa révision et du renouvellement du bail commercial que les parties devront la déterminer. Etre accompagné d’un expert lors de ce processus technique présente de nombreux avantages.

Quelle est la valeur locative de mon local commercial ?

Fixation du loyer initial : il est d’usage de le fixer à la valeur locative

Au moment de la conclusion du contrat, bailleur et preneur peuvent fixer librement le loyer à payer. Il est en général d’usage de fixer le montant du loyer initial à la valeur locative du local commercial. Celui-ci peut-être forfaitaire, variable ou indexé. Dès cet instant des divergences peuvent naître entre les deux parties qui ont nécessairement des points de vue différents. En tout état de cause, le prix ne pourra être dérisoire sous peine d’être requalifié ou annulé par le juge. Un loyer surévalué mettrait le locataire en mauvaise position devra supporter cette surévaluation jusqu’à la révision triennale ou le renouvellement. Dans ces circonstances, bailleurs et preneurs ont tout intérêt à faire appel à un expert pour déterminer la valeur locative du local commercial qui pourra servir au moins de point de repère aux parties.

Révision et renouvellement : le loyer est fixé à la valeur locative

En cours de bail, deux mécanismes assez complexes concernent le loyer. Il s’agit de sa révision et de sa fixation lors du renouvellement, dont les particularités seront expliquées dans des articles distincts. S’agissant de son montant, l’article L145-33 du Code de commerce dispose “Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative”. La détermination de ce montant est parfois source de conflit entre bailleur et preneur qui n’ont d’autres choix, à défaut d’accord, de saisir les tribunaux. Que ce soit pour prévenir en amont ce conflit, apporter des éléments lors des négociations, ou appuyer votre demande judiciaire, nos experts peuvent vous aider à déterminer de manière neutre et indépendante cette valeur.

Comment se déroule une expertise de valeur locative ?

L’expertise de valeur locative débute par une prise de contact avec la ou les parties diligentes, bailleur, preneur ou les deux, afin de contextualiser la demande et réunir les documents servant à l’expertise (titre de propriété, avis d’imposition et taxes, bail commercial et ses annexes, quittance de loyers, état de répartition des charges, plans, photographies..). Une visite peut-être organisée au local en accord avec le preneur. Dès lors que l’ensemble des documents ont été étudiés, l’expert applique la méthodologie adaptée au type de local. Pour les locaux dits “classiques”, la méthode par comparaison directe sera appliquée, alors que pour les locaux dits “monovalents”, des méthodes d’évaluation spécifiques devront être utilisées.

Vos questions au jour le jour concernant la valeur locative d’un local commercial

  • Comment définir la valeur locative d’un bien immobilier ? 
  • Quelle différence entre la valeur vénale et la valeur locative ?
  • Qu’est ce qu’une expertise de valeur locative ?
  • Pourquoi faire appel à un expert immobilier pour fixer la valeur locative ?

Les loyers spécifiques

Au moment du renouvellement, certains biens loués ont la particularité de ne pas se voir appliquer les règles du plafonnement. Ainsi leur loyer lors du renouvellement sera fixé de plein droit à la valeur locative. Il s’agit des bureaux, des terrains nus et des locaux monovalents.

Fixation du loyer des terrains nus à la valeur locative

Dans cette hypothèse on imagine un terrain appartenant à un bailleur sur lequel un tiers, ou plus souvent, le locataire a fait construire un local pour exercer son activité. Il convient de différencier selon qu’il existe ou non une clause d’accession dans le bail commercial. Si le bail n’en prévoit pas, ou que l’accession est différée au départ du locataire, seul le terrain est donné à bail. Dans ce cas, la loi prévoit que le loyer renouvelé est fixé à sa valeur locative, dont la détermination suit généralement la méthode comparative.

Les locaux monovalents : définition et fixation du loyer renouvelé

L’article R145-10 du code de commerce régit les locaux monovalents. Ils sont définis comme les locaux qui sont affectés à une seule utilisation et dont l’adaptation à une autre activité ne peut se faire sans d’importants travaux et des transformations coûteuses. L’étude des clauses du bail et des caractéristiques du local sont essentielles pour retenir une telle qualification. On peut citer comme exemple : les hôtels, les garages, les salles de spectacles, les établissements d’enseignement, les campings… Les locaux monovalents obéissent à une régime juridique autonome. Ainsi le loyer renouvelé ne sera verra pas appliquer les règles du plafonnement. Le loyer sera fixé à sa valeur locative en fonction des usages de la branche d’activité considérée.

Les baux commerciaux à usage exclusif de bureaux : fixation du loyer à la valeur locative

Lorsque le bail commercial porte sur des locaux dont la destination est exclusivement à usage de bureaux, les règles relatives au plafonnement ne sont pas applicables. Dans ces circonstances, tout comme les terrains nus et les locaux monovalents, le montant du loyer renouvelé sera égal à la valeur locative. La valeur locative pour les locaux à usage exclusif de bureaux, selon l’article R145-11 du Code de commerce “est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence”.

Vos questions au jour le jour concernant les loyers spécifiques

  • Les bureaux ont-ils la même valeur locative que les boutiques ?
  • Peut-on conclure un bail commercial sur un terrain nu ?
  • Qu’est-ce qu’un local monovalent ?

La révisions des loyers

En cours de bail, le bailleur, tout comme le preneur, peuvent décider de réviser le loyer. L’article L145-33 du Code de commerce prévoit que le montant du loyer révisé doit correspondre à la valeur locative. Si ce principe connaît plusieurs exceptions, la détermination de la valeur locative reste quoi qu’il en soit indispensable. Nos experts vous accompagnent dans la fixation du montant du loyer révisé.

Clause d’indexation : le loyer est automatiquement “révisé” en cours de bail commercial

Il est possible et très fréquent que le contrat de bail commercial prévoit une révision du loyer (mensuelle, trimestrielle, annuelle) au travers d’une clause d’indexation (appelée aussi “clause d’échelle mobile”) basée sur des indices déterminés à l’avance. Le plus souvent, il s’agit de l’indice ILC ou ILAT en fonction du type d’activité. ll est plus juste de parler d’une “indexation de loyer”, plutôt que de “révision”, puisque même un loyer indexé peut subir une révision.

Révision du loyer indexé en cas de hausse ou de baisse de plus de 25%

Dans l’hypothèse où le loyer subirait par le jeu de l’indexation une hausse ou une diminution de plus de 25%, le bailleur comme le preneur, peuvent solliciter une révision du loyer à la valeur locative. Cette demande est présentée par LRAR ou par acte d’huissier et doit mentionner le loyer sollicité. Dans l’hypothèse où, du fait de cette révision, le loyer connaît une hausse de plus de 10%, il conviendra d’étaler cette hausse de 10% chaque année. C’est une des nouveautés apportées par la loi PINEL.

Le contrat ne prévoit pas d’indexation de loyer : la révision triennale à la valeur locative

Même si le contrat ne prévoit pas d’indexation automatique du loyer, le preneur ou le bailleur, peuvent solliciter une révision du loyer tous les 3 ans. C’est une révision légale d’ordre public, elle ne peut être écartée dans le contrat, mais elle doit être expressément sollicitée par l’une ou l’autre des parties. En principe le montant du loyer révisé sera égal à la valeur locative. Cependant, le loyer révisé peut dans certains cas être plafonné.

Le plafonnement et déplafonnement du loyer révisé

Sauf cas de déplafonnement (déspécialisation ou modification des facteurs locaux de commercialité) qui ramèneraient le loyer à sa valeur locative, le loyer est en principe plafonné. En effet, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à la révision ne peut pas excéder la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice des loyers d’activités tertiaires (ILAT). Il y a donc deux valeurs à déterminer : d’une part la valeur locative et d’autre part le loyer plafond qui permettront de déterminer quel loyer est applicable dans le cadre de cette révision.

Vos questions au jour le jour sur la révision des loyers

  • Quand est-ce qu’on peut réviser le loyer d’un bail commercial ?
  • Comment fixer le montant du loyer renouvelé ?
  • Qu’est ce qu’une clause d’échelle mobile ?
  • Qu’est ce que le plafonnement du loyer révisé dans un bail commercial ?
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