La Charte de l’Expertise immobilière définit la valeur locative d’un bien immobilier comme le montant pour lequel un bien pourrait raisonnablement être loué au moment de l’expertise. Si au moment de la fixation du loyer initial il est possible de s’en approcher, c’est surtout lors de sa révision et du renouvellement du bail commercial que les parties devront la déterminer. Etre accompagné d’un expert lors de ce processus technique présente de nombreux avantages.
Au moment de la conclusion du contrat, bailleur et preneur peuvent fixer librement le loyer à payer. Il est en général d’usage de fixer le montant du loyer initial à la valeur locative du local commercial. Celui-ci peut-être forfaitaire, variable ou indexé. Dès cet instant des divergences peuvent naître entre les deux parties qui ont nécessairement des points de vue différents. En tout état de cause, le prix ne pourra être dérisoire sous peine d’être requalifié ou annulé par le juge. Un loyer surévalué mettrait le locataire en mauvaise position devra supporter cette surévaluation jusqu’à la révision triennale ou le renouvellement. Dans ces circonstances, bailleurs et preneurs ont tout intérêt à faire appel à un expert pour déterminer la valeur locative du local commercial qui pourra servir au moins de point de repère aux parties.
En cours de bail, deux mécanismes assez complexes concernent le loyer. Il s’agit de sa révision et de sa fixation lors du renouvellement, dont les particularités seront expliquées dans des articles distincts. S’agissant de son montant, l’article L145-33 du Code de commerce dispose “Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative”. La détermination de ce montant est parfois source de conflit entre bailleur et preneur qui n’ont d’autres choix, à défaut d’accord, de saisir les tribunaux. Que ce soit pour prévenir en amont ce conflit, apporter des éléments lors des négociations, ou appuyer votre demande judiciaire, nos experts peuvent vous aider à déterminer de manière neutre et indépendante cette valeur.
L’expertise de valeur locative débute par une prise de contact avec la ou les parties diligentes, bailleur, preneur ou les deux, afin de contextualiser la demande et réunir les documents servant à l’expertise (titre de propriété, avis d’imposition et taxes, bail commercial et ses annexes, quittance de loyers, état de répartition des charges, plans, photographies..). Une visite peut-être organisée au local en accord avec le preneur. Dès lors que l’ensemble des documents ont été étudiés, l’expert applique la méthodologie adaptée au type de local. Pour les locaux dits “classiques”, la méthode par comparaison directe sera appliquée, alors que pour les locaux dits “monovalents”, des méthodes d’évaluation spécifiques devront être utilisées.
Au moment du renouvellement, certains biens loués ont la particularité de ne pas se voir appliquer les règles du plafonnement. Ainsi leur loyer lors du renouvellement sera fixé de plein droit à la valeur locative. Il s’agit des bureaux, des terrains nus et des locaux monovalents.
Dans cette hypothèse on imagine un terrain appartenant à un bailleur sur lequel un tiers, ou plus souvent, le locataire a fait construire un local pour exercer son activité. Il convient de différencier selon qu’il existe ou non une clause d’accession dans le bail commercial. Si le bail n’en prévoit pas, ou que l’accession est différée au départ du locataire, seul le terrain est donné à bail. Dans ce cas, la loi prévoit que le loyer renouvelé est fixé à sa valeur locative, dont la détermination suit généralement la méthode comparative.
L’article R145-10 du code de commerce régit les locaux monovalents. Ils sont définis comme les locaux qui sont affectés à une seule utilisation et dont l’adaptation à une autre activité ne peut se faire sans d’importants travaux et des transformations coûteuses. L’étude des clauses du bail et des caractéristiques du local sont essentielles pour retenir une telle qualification. On peut citer comme exemple : les hôtels, les garages, les salles de spectacles, les établissements d’enseignement, les campings… Les locaux monovalents obéissent à une régime juridique autonome. Ainsi le loyer renouvelé ne sera verra pas appliquer les règles du plafonnement. Le loyer sera fixé à sa valeur locative en fonction des usages de la branche d’activité considérée.
Lorsque le bail commercial porte sur des locaux dont la destination est exclusivement à usage de bureaux, les règles relatives au plafonnement ne sont pas applicables. Dans ces circonstances, tout comme les terrains nus et les locaux monovalents, le montant du loyer renouvelé sera égal à la valeur locative. La valeur locative pour les locaux à usage exclusif de bureaux, selon l’article R145-11 du Code de commerce “est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence”.
En cours de bail, le bailleur, tout comme le preneur, peuvent décider de réviser le loyer. L’article L145-33 du Code de commerce prévoit que le montant du loyer révisé doit correspondre à la valeur locative. Si ce principe connaît plusieurs exceptions, la détermination de la valeur locative reste quoi qu’il en soit indispensable. Nos experts vous accompagnent dans la fixation du montant du loyer révisé.
Il est possible et très fréquent que le contrat de bail commercial prévoit une révision du loyer (mensuelle, trimestrielle, annuelle) au travers d’une clause d’indexation (appelée aussi “clause d’échelle mobile”) basée sur des indices déterminés à l’avance. Le plus souvent, il s’agit de l’indice ILC ou ILAT en fonction du type d’activité. ll est plus juste de parler d’une “indexation de loyer”, plutôt que de “révision”, puisque même un loyer indexé peut subir une révision.
Dans l’hypothèse où le loyer subirait par le jeu de l’indexation une hausse ou une diminution de plus de 25%, le bailleur comme le preneur, peuvent solliciter une révision du loyer à la valeur locative. Cette demande est présentée par LRAR ou par acte d’huissier et doit mentionner le loyer sollicité. Dans l’hypothèse où, du fait de cette révision, le loyer connaît une hausse de plus de 10%, il conviendra d’étaler cette hausse de 10% chaque année. C’est une des nouveautés apportées par la loi PINEL.
Même si le contrat ne prévoit pas d’indexation automatique du loyer, le preneur ou le bailleur, peuvent solliciter une révision du loyer tous les 3 ans. C’est une révision légale d’ordre public, elle ne peut être écartée dans le contrat, mais elle doit être expressément sollicitée par l’une ou l’autre des parties. En principe le montant du loyer révisé sera égal à la valeur locative. Cependant, le loyer révisé peut dans certains cas être plafonné.
Sauf cas de déplafonnement (déspécialisation ou modification des facteurs locaux de commercialité) qui ramèneraient le loyer à sa valeur locative, le loyer est en principe plafonné. En effet, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à la révision ne peut pas excéder la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice des loyers d’activités tertiaires (ILAT). Il y a donc deux valeurs à déterminer : d’une part la valeur locative et d’autre part le loyer plafond qui permettront de déterminer quel loyer est applicable dans le cadre de cette révision.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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