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Valorisation du droit au bail

Bail commercial

Effets de la tacite prolongation du bail commercial

Loyers spécifiques

Valorisation du droit au bail

Droit au travail

Le droit au bail constitue le prix versé au locataire sortant afin de racheter le bail commercial. Il se différencie du pas de porte dont la somme est versée au propriétaire des locaux par le locataire au moment de l’entrée dans les lieux. Nous vous proposons de revenir sur les conditions de la cession et la méthodologie de valorisation de ce droit au bail.

Les conditions pour céder son droit au bail

Avant d’envisager la cession de votre droit au bail, il est nécessaire d’étudier les clauses de votre contrat de bail commercial. Plusieurs situations peuvent se présenter :

 

 

  • le bail autorise expressément la cession du droit au bail en toutes circonstances
  • le bail prévoit que le droit au bail pourra être cédé en même temps que le fonds de commerce
  • le bail prévoit que la cession devra être autorisée par le bailleur
  • le bail contient une clause d’agrément par le bailleur
 

Dans tous les cas, le bailleur doit être informé de cette cession.

Dans quel contexte a t-on besoin d’évaluer un droit au bail ?

La notion de droit au bail se retrouve principalement en cas de cession de fonds de commerce, de cession de bail commercial indépendamment du fonds de commerce et en cas de refus de renouvellement du bail commercial. En effet, dans cette dernière hypothèse, sauf cas exceptionnel, la valeur du droit au bail constitue l’indemnité minimale que peut prétendre un locataire évincé. Il sera donc nécessaire, lors du calcul de l’indemnité d’éviction de déterminer cette valeur.

Quelle méthode pour l’évaluation du droit au bail ?

Plusieurs méthodes peuvent-être utilisées pour évaluer un droit au bail :


  • La méthode par comparaison : la valeur est appréciée en fonction de cessions comparables et intervenues récemment
  • La méthode par actualisation de l’économie de loyer : l’économie de loyer est égale à la différence entre la valeur locative et le loyer réel du bail en cours. La valeur du droit au bail représente alors la capitalisation du montant de cette différence sur la durée du bail restant à courir au taux normal de revenu du capital.
  • La méthode du différentiel de loyer par le coefficient de situation : on retient la différence entre le loyer tel qu’il aurait été si le bail avait été renouvelé et la valeur locative de marché sur laquelle un coefficient qui varie selon la nature des locaux et leur emplacement. Ce coefficient est généralement compris entre 4 et 12 pour des locaux situés en centre ville.

Les deux premières méthodes sont les moins utilisées. Les jurisprudences les plus récentes rappellent que la méthode du différentiel de loyer est la méthode usuelle en matière d’évaluation de droit au bail. Nos experts sont à votre disposition pour procéder à cette évaluation.

Nos experts peuvent vous aider

La valeur immobilière peut être nécessaire dans différents contextes. Nos experts immobiliers sont à votre écoute. Nous nous adaptons à votre situation afin de vous proposer la meilleure solution possible. Vous pouvez contacter l’un de nos experts dès aujourd’hui.