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L’expertise de valeur locative dans le cadre d’un bail commercial

Mise en location des actifs professionnels

L’expertise de valeur locative dans le cadre d’un bail commercial

Les différents types de baux professionnels

Location d’un fonds de commerce

A la différence des baux civils et professionnels, le bail commercial est réglementé par le Code de Commerce. Il a vocation à accorder une protection au professionnel dans l’exercice de son activité. Le bail commercial est source de questionnements récurrents tant la législation est étendue à son sujet. Nos experts sont régulièrement chargés de déterminer de manière neutre et indépendante les valeurs locatives des biens sous baux commerciaux que ce soit au stade de leur conclusion, en cours de bail ou à leur renouvellement.

Bail commercial ou professionnel

Bail commercial ou bail professionnel : comment choisir ?

Ces deux types de baux recensent certaines similitudes comme par exemple la liberté attribuée aux parties pour la fixation du loyer ou encore l’obligation de dresser un état des lieux. Cependant, il existe surtout des différences entre le bail commercial et le bail professionnel qu’il est nécessaire de connaître pour effectuer un choix éclairé sur le type de bail à conclure. Nos experts peuvent vous accompagner dans la fixation de la valeur et ce quelque soit le type de bail conclu. Découvrez les différences entre ces deux contrats.

Quelle est la valeur locative de mon local commercial ?

La Charte de l’Expertise immobilière définit la valeur locative d’un bien immobilier comme le montant pour lequel un bien pourrait raisonnablement être loué au moment de l’expertise. Si au moment de la fixation du loyer initial il est possible de s’en approcher, c’est surtout lors de sa révision et du renouvellement du bail commercial que les parties devront la déterminer. Etre accompagné d’un expert lors de ce processus technique présente de nombreux avantages. Cet article vous permettra d’appréhender la notion de valeur locative.

Valeur locative
Révision des loyers

La révision des loyers

En cours de bail, le bailleur, tout comme le preneur, peut décider de réviser le loyer. L’article L145-33 du Code de commerce prévoit que le montant du loyer révisé doit correspondre à la valeur locative. Si ce principe connaît plusieurs exceptions, la détermination de la valeur locative reste quoi qu’il en soit indispensable. Nos experts vous accompagnent dans la fixation du montant du loyer révisé. Découvrez le mécanisme de la révision du loyer.

Renouvellement du bail commercial : procédure et fixation du loyer renouvelé

Le renouvellement du bail commercial correspond à une procédure spécifique à l’initiative du bailleur ou du preneur. A cette occasion le loyer peut être renouvelé. Il sera nécessaire, tout comme la révision du loyer, de déterminer la valeur locative du local commercial. L’expertise de valeur locative permet de déterminer cette valeur. Nos experts vous expliquent les effets du renouvellement du bail sur le loyer.

Renouvellement
Eviction

Refus de renouvellement du bail commercial et indemnité d’éviction

Le droit au renouvellement est la disposition protectrice du preneur afin de ne pas compromettre l’exploitation de son activité et la pérennité de son entreprise. Lorsque le bailleur refuse le renouvellement de son bail à l’expiration de celui-ci, il doit en principe lui payer une indemnité d’éviction. Nos experts sont souvent amenés à déterminer le montant de cette indemnité dont le calcul est essentiellement basé sur la valeur du fonds de commerce ou la valeur du droit au bail. Découvrez la notion d’indemnité d’éviction.

Les effets de la tacite prolongation du bail commercial

Lorsque le renouvellement n’est sollicité ni par le bailleur, ni par le preneur, le bail est tacitement prolongé pour une durée indéterminée. Contrairement à une “tacite reconduction”, il n’y a pas naissance d’un nouveau bail en cas de tacite prolongation, il s’agit simplement d’une poursuite de l’ancien contrat de bail. La tacite prolongation produit des effets d’une part sur les possibilités de mettre fin au contrat et d’autre part sur le loyer. Cet article vous explique quels sont les effets d’une tacite prolongation du bail commercial.

Tacite
Loyers spécifiques

Les loyers spécifiques des terrains nus, bureaux et locaux monovalents

Au moment du renouvellement, certains biens loués ont la particularité de ne pas se voir appliquer les règles du plafonnement. Ainsi leur loyer lors du renouvellement sera fixé de plein droit à la valeur locative. Il s’agit des bureaux, des terrains nus et des locaux monovalents. Découvrez les conseils de nos experts pour ces biens particuliers.

La valorisation du droit au bail

Le droit au bail constitue le prix versé au locataire sortant afin de racheter le bail commercial. Il se différencie du pas de porte dont la somme est versée au propriétaire des locaux par le locataire au moment de l’entrée dans les lieux. Nous vous proposons de revenir sur les conditions de la cession et la méthodologie de valorisation de ce droit au bail.

Droit au travail

Nos experts peuvent vous aider

La valeur immobilière peut être nécessaire dans différents contextes. Nos experts immobiliers sont à votre écoute. Nous nous adaptons à votre situation afin de vous proposer la meilleure solution possible. Vous pouvez contacter l’un de nos experts dès aujourd’hui.