A la différence des baux civils et professionnels, le bail commercial est réglementé par le Code de Commerce. Il a vocation à accorder une protection au professionnel dans l’exercice de son activité. Le bail commercial est source de questionnements récurrents tant la législation est étendue à son sujet. Nos experts sont régulièrement chargés de déterminer de manière neutre et indépendante les valeurs locatives des biens sous baux commerciaux que ce soit au stade de leur conclusion, en cours de bail ou à leur renouvellement.
Ces deux types de baux recensent certaines similitudes comme par exemple la liberté attribuée aux parties pour la fixation du loyer ou encore l’obligation de dresser un état des lieux. Cependant, il existe surtout des différences entre le bail commercial et le bail professionnel qu’il est nécessaire de connaître pour effectuer un choix éclairé sur le type de bail à conclure. Nos experts peuvent vous accompagner dans la fixation de la valeur et ce quelque soit le type de bail conclu. Découvrez les différences entre ces deux contrats.
La Charte de l’Expertise immobilière définit la valeur locative d’un bien immobilier comme le montant pour lequel un bien pourrait raisonnablement être loué au moment de l’expertise. Si au moment de la fixation du loyer initial il est possible de s’en approcher, c’est surtout lors de sa révision et du renouvellement du bail commercial que les parties devront la déterminer. Etre accompagné d’un expert lors de ce processus technique présente de nombreux avantages. Cet article vous permettra d’appréhender la notion de valeur locative.
Le renouvellement du bail commercial correspond à une procédure spécifique à l’initiative du bailleur ou du preneur. A cette occasion le loyer peut être renouvelé. Il sera nécessaire, tout comme la révision du loyer, de déterminer la valeur locative du local commercial. L’expertise de valeur locative permet de déterminer cette valeur. Nos experts vous expliquent les effets du renouvellement du bail sur le loyer.
Le droit au renouvellement est la disposition protectrice du preneur afin de ne pas compromettre l’exploitation de son activité et la pérennité de son entreprise. Lorsque le bailleur refuse le renouvellement de son bail à l’expiration de celui-ci, il doit en principe lui payer une indemnité d’éviction. Nos experts sont souvent amenés à déterminer le montant de cette indemnité dont le calcul est essentiellement basé sur la valeur du fonds de commerce ou la valeur du droit au bail. Découvrez la notion d’indemnité d’éviction.
Lorsque le renouvellement n’est sollicité ni par le bailleur, ni par le preneur, le bail est tacitement prolongé pour une durée indéterminée. Contrairement à une “tacite reconduction”, il n’y a pas naissance d’un nouveau bail en cas de tacite prolongation, il s’agit simplement d’une poursuite de l’ancien contrat de bail. La tacite prolongation produit des effets d’une part sur les possibilités de mettre fin au contrat et d’autre part sur le loyer. Cet article vous explique quels sont les effets d’une tacite prolongation du bail commercial.
Le droit au bail constitue le prix versé au locataire sortant afin de racheter le bail commercial. Il se différencie du pas de porte dont la somme est versée au propriétaire des locaux par le locataire au moment de l’entrée dans les lieux. Nous vous proposons de revenir sur les conditions de la cession et la méthodologie de valorisation de ce droit au bail.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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