Ni le bail commercial, ni le bail professionnel n’exigent que le bail soit écrit pour être valable. Le simple échange des consentements de la part du bailleur et du locataire peuvent suffire à caractériser l’existence d’un bail. Le bail sera alors verbal, mais quelles seront alors les modalités ? Nos experts sont à votre disposition pour déterminer les valeurs locatives des biens immobiliers mis à bail verbalement.
En cas de conflits entre bailleur et locataire, la preuve de l’existence d’un bail non signé ou non rédigé pourra s’avérer difficile. Les juges vont s’attacher à des faisceaux d’indices permettant de caractériser l’existence d’un bail. La jurisprudence est venue préciser que la simple occupation des locaux ne suffit pas à prouver l’existence d’un bail verbal. En revanche, l’encaissement des loyers, l’émission de quittances, voire l’absence d’opposition de la part du bailleur peuvent suffirent à en prouver son existence.
Ce n’est pas parce qu’un bail n’est pas signé ou que les parties n’ont pas pris soin de rédiger un écrit que le régime juridique ne leurs sont pas applicables. Ainsi, même en présence d’un bail verbal commercial, le preneur a un droit au renouvellement de son bail commercial, sous réserve d’être immatriculé au RCS au moment du renouvellement. De même, une révision légale des loyers peut intervenir tous les 3 ans.
Dans cette affaire, un agent d’assurance occupait des locaux pour son activité professionnelle. Sans contester cette occupation effective, il ne voulait pas reconnaître l’existence d’un bail verbal professionnel. Cependant, le versement d’une partie des loyers, les échanges avec le bailleur et les attestations des salariés occupants suffisaient à convaincre les juges de l’existence d’un bail verbal. Ainsi, l’agent d’assurance a été condamné au paiement des loyers non versés en cours de location pour une somme qui s’est élevée à plus de 33 000€.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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