Le bail professionnel est une convention conclue entre un bailleur et une personne exerçant une activité professionnelle. Nos experts vous présentent ses principales caractéristiques, ses avantages et inconvénients. Nous pouvons vous accompagner pour fixer le loyer du local.
Ce bail est un contrat de location qui porte sur un local dans lequel le locataire exerce une profession non commerciale. Médecins, avocats, notaires, vétérinaires, psychologues, seront donc concernés par ce statut. Le locataire peut être personne physique ou personne morale.
Le bail professionnel répond à un régime juridique particulier qui est inscrit à l’article 57 A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986. Si certaines dispositions sont prévues par la loi et s’imposent aux parties, ces dernières sont libres pour le reste de fixer les conditions de leurs relations contractuelles, notamment s’agissant des conditions financières. Globalement on peut citer les caractéristiques suivantes concernant ce type de bail :
Le bail professionnel présente l’avantage, notamment pour le locataire de pouvoir sortir plus facilement de la relation contractuelle. En effet, le bailleur est lui engagé jusqu’au terme des 6 ans, mais le locataire peut à tout moment délivrer un congé en respectant un préavis de 6 mois. Du côté du bailleur, les conditions financières ne sont pas imposées par la loi. Ainsi, le loyer peut-être librement fixé entre les parties. On constate en effet que les loyers des baux professionnels sont plus élevés que les baux d’habitation par exemple. S’agissant des inconvénients on peut relever que ce bail est moins protecteur et moins stable qu’un bail commercial pour le locataire.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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