Le bail précaire présente des spécificités par rapport au bail commercial. Souvent utilisés pour tester les relations avant la conclusion d’un bail définitif, il présente des avantages et des inconvénients. Nos experts vous accompagnent, quelque soit le type de bail conclu sur vos actifs, pour déterminer la valeur locative de vos locaux.
Pour le locataire, la conclusion d’un bail dérogatoire présente l’avantage de pouvoir à court terme tester son activité avant un engagement sur du long terme. On peut tout de même relever que le régime de ce type de bail est très peu protecteur. Du côté du bailleur, les avantages sont nombreux mais on peut citer le fait qu’il n’a pas à payer d’indemnité d’éviction au locataire au moment de son départ. Il ne pourra en revanche pas demander de franchise de loyer s’il conclut un tel bail.
A la conclusion du bail précaire ou dérogatoire, le loyer est librement fixé entre les parties. A la différence du bail commercial qui impose en principe, que le loyer renouvelé soit égal à la valeur locative, le bail précaire n’impose aucune règle particulière sur ce point. Ainsi les parties peuvent fixer d’un commun accord le prix du loyer renouvelé. En revanche, il est important de ne pas dépasser la durée maximale de 3 ans sous peine de voir requalifier le bail dérogatoire en bail commercial. Dans ces circonstances, les règles qui encadrent les loyers dans les baux commerciaux trouvent à s’appliquer.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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