Le bail mixte est spécifique en ce qu’il met à disposition un bien pour, d’une part y exercer une activité commerciale ou professionnelle et d’autre part, y habiter. Définir son champ d’application et son fonctionnement est essentiel avant sa conclusion. Nos experts vous présentent ce bail et restent à votre disposition pour déterminer la valeur locative de vos locaux.
C’est un contrat par lequel un propriétaire loue à un tiers (le preneur) un bien immobilier dont une partie est destinée à l’habitation du locataire et l’autre, est utilisée pour l’exercice de sa profession.
Il conviendra de différencier deux situations selon l’activité du locataire. Soit le locataire personne physique exerce une activité professionnelle, soit une activité commerciale. L’intérêt de cette distinction réside dans le régime juridique applicable. En cas d’exercice d’une activité professionnelle les dispositions protectrices de la loi du 6 juillet 1989 trouveront à s’appliquer. Alors que si le locataire exerce une activité commerciale, les dispositions des baux commerciaux régiront l’intégralité du bail conclu (droit au renouvellement, durée, indemnité d’éviction…).
Avant d’envisager la conclusion de ce type de bail il conviendra de vérifier que le règlement de copropriété, si copropriété il y a, n’interdit pas ce type de location notamment par la présence d’une clause d’habitation bourgeoise exclusive. Par ailleurs, en cas de changement d’usage du bien immobilier, veillez à vérifier les règles d’urbanisme, faire les déclarations nécessaires en cas de travaux, et obtenir les autorisations administratives nécessaires.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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