Un contrat de bail est un contrat par lequel le “bailleur” s’oblige à mettre à disposition du “preneur” un bien immobilier contre paiement d’un loyer.
Il existe différents types de baux qui encadrent la vie des professionnels.
Il ne faut jamais négliger l’importance de leur rédaction et évaluer le loyer à sa juste valeur de marché en fonction, aussi, de la forme de celui-ci.
Le bail précaire ou bail dérogatoire est assez strictement encadré par le Code de commerce.Il s’agit d’un bail de courte durée qui déroge au régime 3-6-9 de droit commun, dans les conditions fixées par la loi Pinel du 18 juin 2014. Le bail dérogatoire ne peut jamais être conclu,au terme d’un bail commercial classique. Ce type de contrat comporte des avantages et, bien évidemment, des inconvénients. Il permet au bailleur de récupérer les locaux assez facilement et surtout de connaître son locataire avant de s’engager sur un bail commercial. Le locataire n’a pas de droit au renouvellement.
Ni le plafonnement de loyer en cas de renouvellement du bail, ni l’indemnité d’éviction en cas de non renouvellement ne sont prévus par les textes.
La nature du bail et les dispositions qui en découlent ont une incidence forte sur le montant du loyer. Il est alors vivement conseillé d’être accompagné d’un expert en évaluation pour éviter les mauvaises surprises.
Le bail mixte est une contrat par lequel le bailleur autorise le locataire à la fois à utiliser les locaux au titre de son activité professionnelle mais aussi au titre de sa résidence principale. Il peut être dit “mixte commercial” ou “mixte professionnel” en fonction de l’activité du preneur. Il ne sera alors pas régis par les mêmes dispositions. Il est important de mesurer l’impact de la nature du bail sur le montant du loyer.
Le bail professionnel est un contrat qui régit les relations du bailleur et du preneur d’un local lorsque les revenus du locataire sont imposés dans la catégories des bénéfices non commerciaux (BNC). Le bail professionnel doit obligatoirement être écrit, même s’il n’est pas soumis à un formalisme particulier. Le locataire peut quitter les lieux à tout moment, à condition qu’il respecte un préavis de 6 mois.
Même s’il est vivement déconseillé de conclure un bail commercial sans que celui-ci ne soit écrit, le principe de liberté contractuelle le permet. On parle alors de bail verbal. Lorsque le bail verbal commercial dépasse la durée de 9 ans, il est réputé à durée indéterminée. Le bailleur pourra alors donner congé à tout moment en respectant le formalisme et les règles de fond posées par le code du commerce.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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