Tout au long de la vie d’une société, des évolutions structurelles peuvent intervenir ayant des incidences sur le plan juridique, fiscale, comptable et, bien entendu, patrimoniale. Il peut s’agir d’apport ou de cession d’actif, de fusion, de modification de la forme juridique ou même de liquidation. Quoi qu’il en soit, la valorisation des actifs immobiliers détenus par la société doivent faire l’objet d’une valorisation pour des raisons de pertinence et de cohérence comptable, fiscale voire pour des raisons d’équité dans une dimension successorale.
Dans un contexte de développement, certaines entreprises voient d’un bon œil la possibilité qui leur est faite de pouvoir, par une cession-bail ou lease-back, céder leur actif immobilier à un établissement financier pour le louer avec une option d’achat à terme. L’opération a un coût certain mais les loyers sont déductibles du résultat imposable et le niveau d’endettement de la société ne s’en trouve pas bouleversé puisque l’opération n’apparaît pas au bilan. Il est vivement conseillé de faire appel à un expert en évaluation avant de souscrire à un lease-back pour déterminer la valeur de l’actif et surtout en fin de crédit-bail pour faire apparaître la valeur vénale au bilan.
La valeur des actifs immobiliers est très évolutive, de par le fait, il convient de mettre à jour ces valeurs régulièrement. En matière assurantielle, l’expertise préalable d’assurance vise à déterminer la valeur des actifs qui servira de base à l’indemnisation en cas de sinistre. Déclarer la juste valeur de ces biens est le socle d’une bonne indemnisation.
Historiquement, il y a déjà plusieurs décennies que la plupart des grandes entreprises ont une réelle stratégie de développement foncier avec pour corollaire la mise en place d’acteurs internes visant à mettre en place et organiser la gestion de ces actifs. L’asset manager, le property manager ou encore le facility manager en sont l’illustration. Que ce soit pour des raisons d’arbitrage, de diversification du parc immobilier, ou d’externalisation, Lamy Evaluation accompagne ces acteurs dans leurs missions depuis plus de trente ans.
Les surfaces bâties sont amortissables, c’est-à-dire que selon la durée d’amortissement un certain montant correspondant à leur dépréciation sera déduit du résultat imposable. Il est ainsi fréquent que la valeur de ces actifs figurant au bilan soit totalement décalée de la valeur de marché. Il convient alors de faire appel à un expert immobilier pour que les éléments figurant au bilan soient en adéquation avec la réalité patrimoniale de l’entreprise.
Qu’elle que ce soit la nature du bail (commercial, professionnel, dérogatoire…), que l’opération s’inscrive dans une cession de fonds de commerce ou concerne le droit au bail à lui seul, que le contexte soit la fixation du loyer ou la renégociation de celui-ci (valeur locative), les actifs professionnels demandent une attention particulière et des qualifications spécifiques propres à chaque typologie d’actifs. Parce que chaque actif est différent, nos experts sont spécialisés par types d’actifs et vous accompagne tout au long de la vie de celui-ci.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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